Call us now:
Emlak Komisyon Ücreti ve Güncel Yargıtay Kararları
Taşınmazın alınması, satılması yahut kiralanması aşamalarında bu işlemlere aracılık edildiği ve emlak faaliyetlerinin bu şekilde vuku bulduğu bilinmektedir. Bu yazımızda; emlak komisyon ücretine ilişkin olarak “emlakçılık sözleşmesi” ya da diğer adıyla “Taşınmaz Simsarlık Sözleşmesi” ele alınacaktır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireleri, taşınmaz simsarlık sözleşmesini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) 520. maddesi çerçevesinde tanımlamaktadır. Buna göre simsarlık; simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir. Buradaki ücret, emlak komisyon ücretidir.
MADDE 520
Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.
Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
I. Yazılı Sözleşme Şartı ve Geçerliliği
Taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin geçerli olabilmesi için “yazılı” şekilde yapılması zorunludur. Kanunda bahsi geçen yazılı şeklin bir ispat şartı değil, doğrudan “geçerlilik şartı” (sıhhat şartı) olarak karışımıza çıkmaktadır. Emlak danışmanı ile bir yazılı sözleşme bulunmaması halinde, taraflar arasında hukuken geçerli bir ilişki kurulmuş sayılmaz. Yazılı bir sözleşme mevcut değilse, simsar (emlak danışmanı) aracılık faaliyetinde bulunmuş ve hatta satış gerçekleşmiş olsa dahi ücrete hak kazanamaz. Mahkemeler bu hususu re’sen (kendiliğinden) gözetmek zorundadır. Örneğin; satıcı ile emlak danışmanı arasında sözlü bir anlaşma yapılması ve devamında taşınmazın emlak danışmanı aracılığıyla satılması halinde emlak komisyon ücreti ödenmeyecektir. Çünkü kanunda belirtilen “yazılı” sözleşme, satıcı ile emlak danışmanı arasında imzalanmamıştır.
II. İmza Şartı
Yazılı şekil şartının bir uzantısı olarak, sözleşmenin geçerli olabilmesi için borç altına giren her iki tarafın da imzasının bulunması zorunludur. Bu zorunluluk, Türk Borçlar Kanunu madde 14’ün doğal bir sonucu olup aynı zamanda Yargıtay kararlarında da bu şekilde vurgulanmaktadır. Sadece emlak danışmanının, yani simsarın imzaüsının bulunması, aracılık sözleşmesini geçerli kılmaz. Emlak danışmanı, satıcı ile sözleşme imzaladıysa sözleşmede satıcının da imzası mevcut olmadır. Aynı durum alıcı için de geçerlidir. Örneğin bir alıcı, emlak danışmanı ile anlaşıp kendisine bir daire bulmasını ve satışa aracılık etmesini istediğinde,yazılı sözleşmede alıcı ve emlak danışmanının imzası bulunmak zorundadır.
Karşılıklı İmza Zorunluluğu: TBK m. 14/1 uyarınca, simsarlık sözleşmesinin geçerli olabilmesi için simsarın da sözleşme altında imzasının bulunması gerektiğini belirtmiştir. Sadece iş sahibinin (müşterinin) imzaladığı, simsarın imzasının bulunmadığı “Yer Görme Belgesi” gibi evraklar, yazılılık unsurunu sağlamadığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilmiştir.
Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/5653, K. 2023/1785, T. 06.06.2023
6098 Sayılı Kanun’un yukarıda yer verilen kuralları gereği taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmasının geçerlilik şekli olarak düzenlendiği, yine aynı Kanun’un 14 üncü maddesinin birinci fıkrası gereği yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerde borç altında girenlerin imzasının bulunmasının zorunlu olduğu, simsarlık sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup ilgili hukuk kuralları gereği sözleşmenin geçerli olabilmesi için davacı simsarın da sözleşme altında imzasının bulunması gerektiği, bu durumda yalnızca davalılardan … tarafından imzalanan sözleşmenin davacı lehine hüküm doğurmayacağı anlaşılmakla davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
III. Emlak Komisyon Ücretine Hak Kazanılması
Emlak danışmanının ücrete hak kazanabilmesi için sadece yazılı ve imzalı sözleşmenin var olması yeterli değildir.
Nedensellik Bağı: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, emlak danışmanının faaliyeti ile asıl sözleşmenin (satış veya kira) kurulması arasında bir nedensellik ilişkisi bulunmasını şart koşar. Nedensellik Bağı Nedir? Sözleşme, simsarın aracılığı veya hazırlığı sonucunda kurulmalıdır. Yani satıcı bir taşınmazı satmak istediğinde, emlak danışmanı vasıtasıyla taşınmazı satmış olmalıdır. Bu aradaki bağ, nedensellik bağı olarak adlandırılmaktadır.
Asıl Sözleşmenin Kurulması: Ücret alacağı, emlak danışmanının aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulması anında doğar. Sözleşmenin ifa edilmesi (örneğin tapu devrinin tamamlanması) şart değildir; geçerli bir borçlandırıcı işlemin kurulması yeterlidir.
Geciktirici Şart: Sözleşmede geciktirici bir şart varsa (örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması gibi), ücret hakkı bu şartın gerçekleşmesiyle doğar.
IV. Emlakçının Devre Dışı Bırakılması ve Cezai Şart
Yargıtay, süresi içinde emlak danışmanının devre dışı bırakılarak taşınmazın bizzat iş sahibi tarafından veya başka aracılarla satılması durumunda simsarın haklarını koruyan içtihatlar geliştirmiştir.
Ücret Hakkının Devamı: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay 13. Hukuk Dairesi kararlarına göre; geçerli bir simsarlık sözleşmesi varken, emlak danışmanının bulduğu kişiyle danışman devre dışı bırakılarak sözleşme yapılırsa, simsar kararlaştırılan ücrete hak kazanır.
Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/243, K. 2022/1283, T. 11.10.2022: ,
Taraflar, uyuşmazlıkta asıl önemli olan bir başka kararlaştırmada bulunmuşlar ve davalı, sözleşme kapsamında gezdirilip gösterilen taşınmazın kendisi veya yakınları tarafından satın alınması hâlinde bu durumu kendiliğinden simsara bildirmez ve gerekli hizmet bedelini ödemezse simsara satış bedelinin yüzde dördü oranında bedel ödeyeceğini taahhüt etmiştir. Bu hüküm aslında, taşınmaz satın alma iradesiyle hareket ederek emlakçının yardım ve katkılarıyla bu süreci hızlandırmak isteyen muhtemel alıcı adaylarının, sözleşmenin gerçekleştirilmesi yolunda aracılık hizmetlerinden istifade ettikten sonra ücrete hak kazanılacak aşamaya gelindiğinde, emlakçı aradan çıkarılarak satışı gerçekleştirmeleri suretiyle simsarın ücretinin ödenmemesi ihtimaline binaen kararlaştırılmış, ücrete ek olarak cezai şart niteliği de taşıyan, bir anlaşma olup aksi yönde bir kararlaştırma bulunmadıkça yahut sözleşme iptal edilmedikçe sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli ve taraflar için bağlayıcıdır.
Davalı serbest iradesiyle bu taahhütte bulunmuş ve (bağlayıcılığı konusunda herhangi bir süre de öngörülmeyen) sözleşmeden iki gün sonra sözleşme konusu taşınmazı satın almıştır. Davalı bu satış için mal sahibinin yetkilendirdiği bir başka emlakçıya simsarlık ücreti ödediği savunmasında bulunmuş ise de bu savunma somut olayda davalının sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.
Satışa konu yerin davacı tarafından davalıya gösterilmiş yerlerden olduğunda çekişme bulunmadığına ve yer göstermenin sonrasında sözleşmedeki bu hükmün iptal edildiği iddia ve ispat olunmadığına göre mahkemece davalının sözleşmeyle bağlı olduğu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalıdır.
Bahsi geçen Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı; özellikle alıcı ve emlak danışmanı arasında imzalanan sözleşmeler bağlamında önemlidir. Alıcı; emlak danışmanı ile bir sözleşme imzalaması ve bu taşınmazın emlak danışmanı tarafından alıcıya gösterilmesi halinde; alıcı taşınmazı satın aldığında borç altına girecektir. Öyle ki emlak danışmanının bu konuda satıcıdan yetki almasınınn bir önemi de yoktur. Önemli olan; alıcı ile emlak danışmanı arasında yazılı bir sözleşmenin olması, aynı zamanda alıcının bu anlaşmadan sonra taşınmazı satın almasıdır.
Cezai Şart ve İndirim: Sözleşmede, simsarın devre dışı bırakılması halinde ödenecek ücretin yanı sıra bir cezai şart kararlaştırılabilir. Alıcı veya satıcı haklı bir neden olmadan satıştan vazgeçerse, sözleşmede yer alan “cezai şart”ın (genelde komisyonun tamamı) ödenmesi gerekebilir; ancak Yargıtay tüketiciler lehine bu tutarda indirim yapabilmektedir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi’nin atıf yaptığı Yargıtay 13. HD kararlarına göre; bu tür cezai şartlar TBK m. 182 gereği “fahiş” bulunursa hakim tarafından tenkis (indirim) yapılmalıdır.
Ücretin Belirlenmesi: Emsal Yargıtay içtihatlarına göre; simsarlık ücreti ve cezai şartın hesaplanmasında tapudaki satış bedeli değil, tarafların sözleşmede belirlediği gerçek değerler esas alınır.
V. Taraf Sıfatı ve Husumet
Yargıtay kararları, simsarlık sözleşmesinin tarafları ile taşınmazın maliki arasındaki ilişkiyi birbirinden ayırmaktadır.
Malik ile Sözleşme Zorunluluğu Yoktur: Yargıtay kararına göre; emlak danışmanının ücret talep edebilmesi için taşınmazın maliki ile değil, ücret talep ettiği kişi (örneğin alıcı) ile yazılı sözleşme yapmış olması yeterlidir. Malikin emlak danışmanına yetki vermemiş olması, alıcı ile danışman arasındaki sözleşmenin geçerliliğini ve ücret hakkını etkilemez.
Pasif Husumet: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, davalının simsar sıfatıyla değil, “satıcı” sıfatıyla taahhütte bulunduğu durumlarda davanın simsarlık hükümlerine göre değil, üstlenilen yükümlülüklere göre değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.
V. İspat Yükü
Yazılı Delil: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2025/1185 E. Kaynak), simsarlık sözleşmesinin varlığını iddia eden davacının (simsarın), bu iddiasını yazılı delille ispatlamak zorunda olduğunu belirtmiştir. Yazılı sözleşme sunulamazsa, tapu kayıtları veya ödeme belgeleri tek başına simsarlık ilişkisini kanıtlamaya yetmez.
Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1185, K. 2025/5070, T. 22.10.2025:
Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçelere, özellikle ispat yükü üzerinde olan davacı tarafça simsarlık sözleşmesine dair yazılı bir delilin sunulmadığı, davalı ile davacıdan önceki tapu maliki dava dışı şirket arasında düzenlenmiş harici satış sözleşmeleri ve ödeme belgeleri ile davacı şirket ile davalı arasında tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi satış senedi birlikte değerlendirildiğinde davalı tarafından dava konusu taşınmazların satın alınarak bedellerinin ödendiğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
Yemin ve Tanık: İkincil kaynaklarda (BAM kararları) belirtildiği üzere, yazılı şekil şartı bir geçerlilik koşulu olduğundan, fatura sunumu veya yemin teklifi gibi deliller yazılı sözleşme eksikliğini gidermez.
Özetle; Yargıtay içtihatlarına göre taşınmaz simsarlık sözleşmelerinde “yazılılık” ve “karşılıklı imza” unsurları, sözleşmenin varlığı ve geçerliliği için vazgeçilmez ön koşullardır. Bu şekil şartı yerine getirilmeden yapılan aracılık faaliyetleri, sonuç doğursa dahi simsarı ücrete hak kazandırmamaktadır.
Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki danışmanlık teşkil etmemektedir. Emlak sözleşmesinden doğan haklarınızın kaybolmaması, davanızın reddedilmemesi ve sürecin doğru yönetilmesi adına alanında uzman bir avukat desteğinden faydalanmanız önemle tavsiye olunur.