Borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi, mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı hukuki sorunların başında gelmektedir. Türk hukuk sisteminde bu süreç, hem İcra ve İflas Kanunu hem de Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen çeşitli mekanizmalarla sağlanmaktadır. Aşağıdaki makale, borcunu ödemeyen kiracının tahliyesine ilişkin Yargıtay kararları ve Hukuk Genel Kurulu içtihatları doğrultusunda kapsamlı bir rehber olarak hazırlanmıştır. Literatürdeki görüşler ve yasal düzenlemeler ışığında, kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmemesi durumunda başvurulabilecek hukuki yollar ve mahkeme süreçleri tüm detaylarıyla aşağıda incelenmektedir.
İcra ve İflas Kanunu Kapsamında İlamsız Tahliye Takibi Süreci
Yargıtay kararlarında en sık başvurulan ve uygulamada en hızlı sonuç veren yöntem, İcra ve İflas Kanunu’nun 269. ve devamı maddelerinde düzenlenen ilamsız tahliye takibidir. Kiraya veren, mahkemeden önce doğrudan icra dairesine başvurarak kira alacağının tahsili ve taşınmazın tahliyesini aynı anda talep edebilmektedir. Bu yöntem, uygulamada en sık başvurulan ve hızlı sonuç alınabilen yollardan birisi olarak öne çıkmaktadır. Sürecin başlangıcında kiraya veren, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili ve tahliye talebiyle yetkili icra dairesine başvurur. Bu başvurunun ardından icra dairesi tarafından kiracıya Örnek 13 numaralı ödeme emri gönderilmektedir. Gönderilen bu ödeme emri, borcun ödenmesi ihtarı ile birlikte, yasal süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılacağı ihtarını içermek zorundadır. Bu zorunluluk, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. veya 362. maddelerine atıfla yapılmalı ve Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2023/8942 numaralı kararında da belirtildiği üzere eksiksiz bir şekilde tebliğ edilmelidir.
Mevzuat bilgi notunda belirtildiği üzere, icra dairesi kiracıya borcu ödemesi için ihtar içeren bir ödeme emri gönderdikten sonra yasal süreler işlemeye başlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/6-683 numaralı kararına göre, kiracıya tebliğ edilen evrak üzerine itiraz için 7 gün, borcu ödemesi için ise konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün süre verilmektedir. Aynı süreler, İcra ve İflas Kanunu’nun 269/1 ve Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddeleri uyarınca da sabittir.
Kiracının İtiraz Etmemesi ve Borcu Ödememesi Durumunda Hukuki Sonuçlar
Kiracının gönderilen tebligata karşı tutumu, sürecin nasıl ilerleyeceğini belirleyen en temel unsurdur. Kiracı kendisine tanınan 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük ödeme süresi içinde borcu ödemezse temerrüde düşmüş kabul edilir. Bu durumda kiraya veren taraf, otuz günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde İcra Mahkemesinden tahliye talep edebilmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/828 numaralı kararı ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/4048 numaralı kararında vurgulandığı üzere, bu 6 aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Bu çok kritik bir usul kuralıdır; zira bu hak düşürücü süre geçirildikten sonra açılan davalar mahkemeler tarafından kesin olarak reddedilmektedir.
Konuyu literatür bağlamında değerlendiren Beyza Kızılcık, 2024 yılındaki çalışmasında bu takibin amacını detaylandırmaktadır. Yazara göre, süresinde ödenmeyen kira borcuna yönelik ilamsız tahliye takibinde asıl maksadın ödenmeyen kira bedelinin ödenmesi olduğu, ödeme olmaması halinde ise kiralanan taşınmazın tahliyesinin hedeflendiği belirtilmektedir. Ayrıca Beyza Kızılcık, İcra Mahkemesi’nin borçlunun itiraz etmediğini ve borcu ödemediğini tespit etmesi halinde doğrudan tahliyeye karar verdiğini vurgulamaktadır. Nihal Ural Çınar ise 2013 tarihli eserinde bu sürecin fiziki boyutuna dikkat çekerek, kiralayanın tahliye talebi üzerine icra mahkemesinin kiracının kiralanan taşınmazı tahliye etmesine karar verdiğini belirtmektedir. Yazarın ifadelerine göre, bu kararın üzerine kiracı, icra müdürü tarafından kiralanan taşınmazdan zorla çıkartılmaktadır.
Kiracının Takibe İtiraz Etmesi ve İmza İnkârı Süreçleri
Eğer kiracı, tebliğ edilen ödeme emrine karşı 7 gün içinde borca veya imzaya itiraz ederse hukuki takip durmaktadır. Bu aşamada kiracının itirazının niteliği büyük önem taşır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2836 numaralı kararına göre, kiracı kira sözleşmesini veya sözleşmedeki imzayı açıkça ve kesin olarak reddetmezse, hukuken sözleşmeyi kabul etmiş sayılmaktadır. Takibin durması halinde alacaklı taraf, İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini isteyebilmektedir. Bu itirazın kaldırılması davasında kiracı, ödeme yaptığını iddia ediyorsa bunu İcra ve İflas Kanunu’nun 269/c maddesinde sayılan noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış belgeler gibi kesin delillerle ispatlamak zorundadır. Bu ispat yükümlülüğü Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/6-683 numaralı kararında da açıkça hükme bağlanmıştır. Öte yandan, kiracı 30 günlük süre içinde takip konusu borcu öderse hukuken temerrüt oluşmaz ve mahkeme tarafından tahliye kararı verilemez.
Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Temerrüt Nedeniyle Doğrudan Tahliye Davası
Mülk sahiplerinin borcunu ödemeyen kiracı tahliyesi için izleyebileceği bir diğer yol ise icra takibi yapmak yerine doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açma seçeneğidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7697 numaralı kararında belirtildiği üzere bu durum tamamen alacaklının seçimlik hakkıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilmektedir. Bu yöntem, doğrudan dava yoluyla tahliyeyi hedefleyen temel bir hukuki prosedürdür. Bu sürecin işletilebilmesi için kiraya verenin, kiracıya yazılı olarak bir süre vermesi ve bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini açıkça bildirmesi gerekmektedir
Yasaya göre verilecek bu mehil süresi, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az 10 gün olarak belirlenmiştir. Uygulamada genellikle kiracıya noter kanalıyla bir ihtarname gönderilerek bu 30 günlük süre tanınmaktadır. Şayet bu 30 günlük sürede ödeme yapılmazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açılır. Bu konuyu irdeleyen Dila İrem Sağlam, 2020 tarihli makalesinde kiracının kira süresi içerisinde kira bedeli borcunu ifa etmediğinden dolayı kendisine ihtar gönderildiğini belirtmiştir. Yazarın açıklamasına göre, bu ihtarda belirtilen sürede ödeme yapılmadığı durumda kiracının temerrüdü gerçekleşmiş olur ve bu çerçevede de sözleşmesinin bir diğer tarafı olan kiralayanın sözleşmeyi feshetme ve kiracıyı tahliye ettirme hakkı doğar. Mikayil Dilbaz ise 2022 yılındaki eserinde bu yasal düzenlemenin temel amacını açıklamaktadır. Yazara göre, kiraya verene tanınan bu hakkın temelinde, kiracının sık sık kira bedelini ödemede temerrüde düşerek kiraya vereni her defasında süre tayinine mecbur bırakmasını ve sonrasında verilen süre zarfında ödemede bulunarak tahliyeyi önlemesini engellemek yatmaktadır. Bu noktada görevli mahkemenin doğru tespiti de kritik bir usul sorunudur. İcra takibine dayalı tahliyelerde görevli mahkeme İcra Mahkemesi iken, doğrudan Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre açılan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7697 ve 17. Hukuk Dairesi’nin 2013/15203 numaralı kararları görevli mahkeme ayrımını net bir biçimde ortaya koymaktadır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye ve Zamanında İfa Yükümlülüğü
Kira hukuku kapsamında yer alan bir diğer önemli tahliye mekanizması ise iki haklı ihtar kurumudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesinde yer alan bu düzenlemeye göre, kiracı bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez yazılı olarak haklı ihtar gönderilmesine sebebiyet verirse tahliye davası ile karşı karşıya kalabilir. Bu ihtarnamelerin gönderilmesinin ardından, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Ancak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2011/11557 numaralı kararında da kesin bir dille ifade edildiği üzere, bu ihtarnamelerin tebliğinin usulüne uygun olması tahliye için mutlak bir şarttır.
İki haklı ihtar yönteminde hukuki olarak esas olan nokta borcun sadece ödenmesi değil, ödemenin zamanında yapılmasıdır. Literatürde Gürcü Aksoy, 2023 yılında yazdığı makalede bu hususa dikkat çekmektedir. Yazara göre kanun koyucu bu düzenlemeyle, kira bedelinin zamanında ödenmesi yükümlülüğüne vurgu yaparak bu yükümlülüğün belli şartlarla ihlalinin tahliyeye neden olabileceğini hedeflemiştir. Yazar, kiracı tarafından sonradan ödeme yapılsa dahi bu durumun zamanında ödememe olgusunu değiştiremeyeceğini güçlü bir şekilde ifade etmiştir. Dava açma süresi konusunda ise kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Bu süreci Nevran Suiçmez Gül, 2019 yılındaki eserinde somutlaştırarak örneklendirmiştir. Yazara göre, örneğin kiracı Ocak 2019 tarihine dek en az iki aylık muaccel kira bedelini ödemediği takdirde, kiraya veren Ocak 2019 tarihinden itibaren bir ay içerisinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilecektir.
Yan Giderlerin (Aidat, Elektrik, Su) Ödenmemesinin Hukuki Etkileri
Tahliye davalarında genellikle sadece kira bedeli ödemeleri akla gelse de, yasal mevzuatımız çok daha geniş bir koruma sağlamaktadır. Sadece kira bedeli değil, sözleşmede kararlaştırılan elektrik, su, ortak gider ve aidat gibi yan giderlerin ödenmemesi de Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca açık bir temerrüt ve dolayısıyla tahliye sebebidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2024/785 numaralı güncel kararı da bu durumu teyit ederek yan gider borçlarının ödenmemesinin tahliye yolunu açacağını içtihat etmiştir.+2
Bu konu hukuki literatürde de geniş yankı bulmuştur. Alper Yılmaz, 2024 yılındaki çalışmasında Yargıtay kararlarına atıf yaparak, sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle kiralayan alacaklının akdin feshini isteyebileceğini tespit etmiştir. Benzer bir akademik görüş de Beyza Kızılcık tarafından dile getirilmiştir. Kızılcık, 2024 yılındaki makalesinde kiracı olan borçlunun söz konusu yan giderlerden birini ödememesi halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereğince kiraya veren alacaklının sözleşmenin feshini ve kiralanan taşınmazın tahliyesini talep edebilmekte olduğunu belirterek yan giderlerin kira sözleşmesindeki hayati önemini vurgulamıştır.+1
Yargıtay Kararlarında Öne Çıkan Kritik Usul Kuralları ve Tebligat Şartları
Borcunu ödemeyen kiracının tahliyesinde Yargıtay, mahkemeler tarafından tahliye kararı verilebilmesi için şekli şartların ve usul kurallarının eksiksiz bir biçimde yerine getirilmesini kesin bir zorunluluk olarak aramaktadır. İlk ve en önemli kural 30 günlük sürenin mutlaka beklenmesidir. Tahliye davası açabilmek veya İcra Mahkemesinden karar isteyebilmek için kiracıya tanınan 30 günlük ödeme süresinin tamamen dolması yasal bir şarttır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2023/8942 ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2013/2197 numaralı kararlarına göre, süre dolmadan, örneğin 26. günde yapılan erken başvurular mahkemeler tarafından usulden reddedilmektedir.
İkinci kritik mesele ise tebligatın usulüne uygunluğudur. Gönderilen ödeme emri veya noter ihtarnamesinin kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi zorunludur. Eğer yapılan tebligat usulsüzse, yasal temerrüt süresi hiç başlamaz ve mahkemece tahliye kararı verilemez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/897 ve 2015/3986 numaralı kararlarında da örneklendirildiği gibi, tüzel kişi yetkilisi araştırılmadan doğrudan şirket çalışanına yapılan tebligat veya adreste bulunmama sebebi araştırılıp yazılmadan muhtara yapılan tebligatlar usulsüz sayılarak tahliye taleplerinin reddine yol açmaktadır.
Bunun yanı sıra mecburi dava arkadaşlığı kuralı da titizlikle uygulanmalıdır. Eğer birden fazla kiraya veren kişi varsa, icra takibini birlikte yapmaları ve davayı da mutlaka birlikte açmaları gerekmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/8056 numaralı kararına göre, kiralayanlardan sadece biri tek başına takip yaparsa dava usulden reddedilir. Aynı kural kiracılar cephesi için de geçerlidir. Taşınmazda birden fazla kiracı bulunuyorsa, hazırlanan ödeme emri istisnasız olarak hepsine ayrı ayrı tebliğ edilmelidir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/419 numaralı kararında açıklandığı üzere, evraklardan biri bir kiracıya tebliğ edilip diğerine edilmezse hukuken geçerli bir tahliye kararı verilememektedir.
Takip süreci başlatılırken evraklarda açıkça tahliye talebinin yer alması da bir diğer vazgeçilmez şarttır. İcra takibine girişilirken hazırlanan takip talebinde tahliye istenmemişse, alacaklı taraf sonradan tahliye davası açma hakkını kaybetmektedir. Ancak Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/3457 numaralı içtihadında belirtildiği gibi, matbu takip yollarında haciz ve tahliye ibaresinin işaretlenmiş olması talep şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilmiştir. Ödeme yeri ve şekli ile ilgili usuller de yargılamanın yönünü değiştirebilir. Kira borcu kanunen götürülecek borç niteliğinde olduğundan, ödemenin mutlaka alacaklının eline geçmesi gerekmektedir. İcra dairesine yapılan ödemeler kanunen geçerlidir ancak alacaklıya ödenmemesi kaydıyla yapılan şartlı ödemeler kiracının temerrüde düşmesini engellemez. Bu husus Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/1918 numaralı kararında güvence altına alınmıştır.
Sonuç ve Seçilecek Hukuki Yolun Belirlenmesi
Literatür araştırmaları ve güncel mevzuat kuralları detaylı bir biçimde incelendiğinde, borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için izlenecek en doğru yolun seçimi, tamamen somut olayın kendine has özelliklerine göre değişiklik göstermektedir. Eğer mülk sahibi için hız ve pratiklik ön plandaysa, İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi kapsamında icra takibine dayalı tahliye usulü en etkili çözüm olarak karşımıza çıkar. Zeynep Yaldız’ın 2023 tarihli eserinde ve diğer uzman yazarlar tarafından da sıkça vurgulandığı üzere bu yöntem, hem alacağın tahsilinin hem de taşınmazın tahliyesinin aynı anda talep edilebilmesi ve İcra Mahkemesi nezdinde çok daha hızlı sonuçlanması nedeniyle büyük avantaj sağlamaktadır.
Öte yandan, kiracının kira borcunu ödediği ancak bu ödemeleri sürekli geciktirdiği ve mülk sahibini oyaladığı süreklilik arz eden gecikme durumlarında farklı bir strateji uygulanmalıdır. Böyle bir tabloda, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesi kapsamındaki iki haklı ihtar yöntemi, kiralayana kira dönemi sonunda tahliye imkanı sağlayan güçlü bir argüman sunmaktadır. Kiraya verenlerin, yasal başvurularını yaparken görevli mahkemeleri karıştırmamaları da davanın esası kadar önemlidir. İcra takibine dayalı tahliye taleplerinde kesin görevli mahkeme İcra Mahkemesi iken, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. ve 352/2 maddelerine dayalı genel hükümler çerçevesinde açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kiraya verenlerin tahliye taleplerinin mahkemelerce usulden reddedilmemesi adına, özellikle 30 günlük ödeme süresi ve dava açma hak düşürücü süreleri başta olmak üzere tüm yasal süreleri profesyonel bir destekle, titizlikle takip etmeleri hayati derecede önem taşımaktadır.
Kira hukukuna ilişkin daha fazla bilgi ve hukuki danışmanlık için büromuzun uzman kadrosuyla iletişime geçebilirsiniz.
📞 0553 574 14 80 | WhatsApp: İletişim | E-posta: avguneyridvan@gmail.com
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki durumunuz kişiye özeldir; her durumun bireysel olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Somut hukuki tavsiye için mutlaka bir avukatla birebir görüşme yapınız.
© 2026 Rıdvan Güney Hukuk Bürosu — İzmir
ridvanguney.av.tr