Emlak Komisyon Ücreti ve Güncel Yargıtay Kararları

Halk arasında genel olarak emlakçı veya gayrimenkul danışmanı olarak adlandırılan profesyonellerin yürüttüğü faaliyetler, hukuki terminolojide simsarlık olarak tanımlanmaktadır. Taşınmazın alınması, satılması yahut kiralanması aşamalarında bu işlemlere aracılık edildiği ve emlak faaliyetlerinin bu şekilde vuku bulduğu bilinen bir gerçektir. Ancak bu aracılık faaliyetlerinin yoğunluğu ve dönen ekonomik değerlerin büyüklüğü, beraberinde birçok hukuki uyuşmazlığı da getirmektedir. Özellikle işlemlerin tamamlanmasının ardından ödenmesi gereken emlak komisyon ücreti, taraflar arasında en sık ihtilafa neden olan konuların başında gelmektedir. Emlak danışmanının harcadığı mesai, gösterdiği gayret ve sunduğu hizmetin karşılığı olan bu ücretin hangi şartlar altında doğduğu, nasıl ispat edileceği ve ödenmemesi durumunda hangi hukuki yollara başvurulabileceği, uygulamada büyük önem taşımaktadır. Bu yazımızda; emlak komisyon ücretine ilişkin olarak uygulamada emlakçılık sözleşmesi ya da diğer adıyla Taşınmaz Simsarlık Sözleşmesi olarak bilinen hukuki kurum, kanuni düzenlemeler ve güncel Yargıtay kararları ışığında son derece kapsamlı bir biçimde ele alınacaktır.

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Taşınmaz Simsarlık Sözleşmesinin Tanımı

Türk hukuk sisteminde simsarlık sözleşmesi, mülga Borçlar Kanunu’nda tellallık başlığı altında düzenlenmişken, 6098 sayılı güncel Türk Borçlar Kanunu ile simsarlık adını almış ve çok daha detaylı bir yasal çerçeveye oturtulmuştur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay’ın ilgili uzman daireleri, taşınmaz simsarlık sözleşmesini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi çerçevesinde tanımlamakta ve yorumlamaktadır. Bu yasal düzenlemeye göre simsarlık; en temel ifadeyle, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya bu sözleşmenin doğrudan doğruya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve tüm bu çabalarının sonucunda hedeflenen sözleşmenin kurulması hâlinde belirli bir ücrete hak kazandığı, tam iki tarafa borç yükleyen, rızai ve ivazlı bir sözleşme türüdür. Buradaki ücret kavramı, günlük dilde ve ticari hayatta emlak komisyon ücreti olarak karşılık bulmaktadır. Kanun koyucu, simsarlık kurumunun doğasını belirlerken onu vekâlet sözleşmesine yaklaştırmış ve kural olarak vekâlet hükümlerinin kıyasen uygulanacağını hüküm altına almıştır. Ancak taşınmazlar söz konusu olduğunda, işlemin ekonomik ağırlığı ve tarafların korunması ihtiyacı gözetilerek özel bir şekil şartı getirilmiştir. Bu bağlamda kanunun amir hükmü şu şekildedir:

MADDE 520

Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.

Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.

Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Taşınmaz Simsarlık Sözleşmesinde Yazılı Şekil Şartı ve Geçerliliği

Hukukumuzda sözleşmeler kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulabilmektedir. Bu duruma şekil serbestisi ilkesi adı verilir. Ancak kanun koyucu, bazı önemli sözleşmelerin nitelikleri ve doğuracakları hukuki ve ekonomik sonuçların ağırlığı nedeniyle bu kurala istisnalar getirmiş ve belirli sözleşmelerin geçerliliğini kesin şekil şartlarına bağlamıştır. Taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin geçerli olabilmesi için de kanun metninde açıkça görüldüğü üzere “yazılı” şekilde yapılması zorunlu kılınmıştır. Kanunda bahsi geçen bu yazılı şekil, yalnızca taraflar arasında çıkabilecek bir uyuşmazlıkta sözleşmenin varlığını kanıtlamaya yarayan basit bir ispat şartı değildir; aksine, sözleşmenin doğumu ve hukuken var olabilmesi için aranan doğrudan bir “geçerlilik şartı” (sıhhat şartı) olarak karşımıza çıkmaktadır. Bunun hukuki anlamı şudur: Emlak danışmanı ile müşteri olan satıcı, alıcı, kiralayan veya kiracı arasında kanunun aradığı niteliklere sahip yazılı bir sözleşme bulunmaması halinde, taraflar arasında hukuken geçerli bir borç ilişkisi hiçbir zaman kurulmuş sayılmaz. Yazılı bir sözleşme mevcut değilse, simsar unvanına sahip emlak danışmanı ne kadar yoğun bir mesai harcamış olursa olsun, taşınmazın pazarlanması için ciddi masraflar yapmış, alıcı ile satıcıyı defalarca yüz yüze bir araya getirmiş ve hatta onun bu kesintisiz aracılık faaliyeti sayesinde nihai gayrimenkul satış veya kiralama işlemi başarıyla gerçekleşmiş olsa dahi, hiçbir suretle emlak komisyon ücretine hak kazanamaz. Bu katı kuralın hiçbir istisnası bulunmamaktadır. Mahkemeler, önüne gelen bir emlak komisyonu alacağı davasında tarafların bu yönde bir itirazı veya savunması olup olmadığına bakmaksızın, kanun gereği yazılı sözleşmenin varlığını re’sen (kendiliğinden) araştırmak ve gözetmek zorundadır. Örneğin; satıcı konumundaki kişi ile emlak danışmanı arasında tamamen şifahi ve güven ilişkisine dayalı olarak sözlü bir anlaşma yapılması, emlak danışmanının aylar süren bir çaba ile en uygun alıcıyı bulması ve devamında taşınmazın tam da bu emlak danışmanının aracılığıyla hukuken satılması halinde, şayet ortada taraflarca ıslak imza ile imza altına alınmış bir evrak yoksa emlak komisyon ücretinin icra veya dava yoluyla tahsili hukuken asla mümkün olmayacaktır. Çünkü kanunda emredici bir dille belirtilen yazılı sözleşme şartı yerine getirilmemiştir ve geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak haklı bir alacak talebinde bulunulması söz konusu dahi olamaz.

Karşılıklı İmza Zorunluluğu ve Hukuki Sonuçları

Yazılı şekil şartının sadece bir metnin kâğıda dökülmesinden ibaret olmadığı, bu şekil şartının tam anlamıyla hukuki sonuç doğurabilmesi için belirli usuli kurallara sıkı sıkıya riayet edilmesi gerektiği asla unutulmamalıdır. Bu kuralın en mühim uzantısı olarak, sözleşmenin geçerli olabilmesi için borç altına giren her iki tarafın da kâğıt üzerinde bizzat imzasının bulunması mutlak bir hukuki zorunluluktur. Bu zorunluluk, Türk Borçlar Kanunu’nun on dördüncü maddesinde yer alan genel kuralın doğal ve doğrudan bir sonucu olup, aynı zamanda güncel Yargıtay kararlarında da altı defalarca çizilerek bu şekilde vurgulanmaktadır. Uygulamada sektör çalışanları tarafından sıkça yapılan en büyük hatalardan biri, sadece hizmeti alan müşterinin imzasını taşıyan evrakların geçerli bir sözleşme sanılması ve bu yanılgı ile hareket edilmesidir. Sadece emlak danışmanının, yani simsarın imzasının bulunması aracılık sözleşmesini geçerli kılmayacağı gibi, matbu evrak üzerinde sadece müşterinin imzasının bulunması da hukuken kesinlikle yeterli değildir. Emlak danışmanı, taşınmazını satmak isteyen satıcı ile bir sözleşme imzaladıysa, hazırlanan bu sözleşme metninde mutlaka hem satıcının hem de hizmeti verecek olan emlak danışmanının bizzat atılmış geçerli imzası mevcut olmalıdır. Aynı hukuki durum taşınmaz almak isteyen potansiyel alıcı için de birebir geçerlidir. Örneğin bir alıcı, güvendiği bir emlak danışmanı ile anlaşıp bütçesine, kriterlerine ve taleplerine uygun bir daire bulmasını, bulunacak bu dairenin resmi satış işlemlerine aracılık etmesini istediğinde, bu hukuki talebi içeren yazılı sözleşmede hem alıcının hem de hizmeti sunan emlak danışmanının karşılıklı imzası bulunmak zorundadır. Karşılıklı imza zorunluluğu, sözleşmenin tam iki tarafa borç yükleyen ve karşılıklı edimler içeren doğasının zorunlu bir gereğidir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesi uyarınca, simsarlık sözleşmesinin geçerli olabilmesi için simsarın da sözleşme metni altında imzasının bulunması gerektiği yüksek yargı kararlarına yansımıştır. Sadece iş sahibinin, yani taşınmazı gezen müşterinin imzaladığı, ancak hizmeti sunan simsarın kaşe veya imzasının bulunmadığı tek taraflı evraklar, yasanın aradığı yazılılık unsurunu tam olarak sağlamadığı gerekçesiyle mahkemeler tarafından kesin olarak geçersiz kabul edilmiştir. Bu konudaki en net emsal kararlardan biri şu şekildedir:

Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/5653, K. 2023/1785, T. 06.06.2023

6098 Sayılı Kanun’un yukarıda yer verilen kuralları gereği taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmasının geçerlilik şekli olarak düzenlendiği, yine aynı Kanun’un 14 üncü maddesinin birinci fıkrası gereği yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerde borç altında girenlerin imzasının bulunmasının zorunlu olduğu, simsarlık sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup ilgili hukuk kuralları gereği sözleşmenin geçerli olabilmesi için davacı simsarın da sözleşme altında imzasının bulunması gerektiği, bu durumda yalnızca davalılardan … tarafından imzalanan sözleşmenin davacı lehine hüküm doğurmayacağı anlaşılmakla davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

Emlak Komisyon Ücretine Hak Kazanılmasının Temel Şartları

Nedensellik Bağının Kurulması

Geçerli bir yazılı sözleşmenin karşılıklı olarak imzalanmış olması, emlak danışmanının komisyon talep etmesi için gerekli olan ancak tek başına asla yeterli olmayan sadece hukuki bir ilk adımdır. Emlak danışmanının komisyon ücretini tam olarak hak edip talep edebilmesi için yasanın ve emsal içtihatların aradığı diğer maddi şartların da eylemsel olarak eksiksiz gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu şartların en başında ve merkezinde nedensellik bağının kurulması gelmektedir. Yargıtay ilgili hukuk dairesi kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulandığı üzere, emlak danışmanının bizzat yürüttüğü aracılık faaliyeti ile taraflar arasında kurulan nihai asıl sözleşme arasında kesintisiz ve doğrudan bir nedensellik ilişkisi bulunması şarttır. Nedensellik bağı kavramı; kurulan asıl tapu devir veya kira sözleşmesinin, simsarın sahada gösterdiği aktif çaba, yaptığı profesyonel aracılık, yürüttüğü pazarlama faaliyetleri veya tarafları fiziken bir araya getirme hazırlığı sonucunda ortaya çıkmış olması durumunu ifade eder. Yani, satıcı bir taşınmazı satmak istediğinde ve alıcı da bu mülkü almak amacıyla harekete geçtiğinde, bu iki bağımsız tarafın iradelerinin uyuşması, fiyatta mutabık kalmaları ve nihayetinde sözleşme masasına oturmaları yalnızca ve yalnızca emlak danışmanının köprü vazifesi görmesi vasıtasıyla gerçekleşmiş olmalıdır. Eğer taraflar, emlakçının hiçbir aktif dahlî olmadan, kendi şahsi çabalarıyla, çevreleri vasıtasıyla veya tamamen farklı tesadüfi yollarla tesadüfen bir araya gelip aralarında anlaştılarsa, ortada önceden imzalanmış bir emlakçılık sözleşmesi olsa dahi, nedensellik bağı koptuğu için emlak komisyon ücreti doğmayabilir. Bu aradaki somut ve kanıtlanabilir bağ, ücretin hak edilmesinin temel mantığı olan nedensellik bağı olarak adlandırılmakta ve yargılamalarda hakim tarafından detaylıca incelenmektedir.

Asıl Sözleşmenin Akdedilmesi

Nedensellik bağının yanı sıra incelenmesi gereken bir diğer hayati şart ise emlak faaliyetine konu edilen asıl sözleşmenin fiilen ve hukuken kurulmasıdır. Ücret alacağı, emlak danışmanının aracılık ettiği nihai hedef olan asıl sözleşmenin, iş sahibi müşteri ile üçüncü kişi konumundaki karşı taraf arasında hukuken geçerli ve bağlayıcı bir şekilde kurulması anında doğar. Burada uygulamada sıklıkla karıştırılan ve dikkat edilmesi gereken çok ince bir hukuki detay bulunmaktadır. Sözleşmenin fiilen ifa edilmesi, yani anlaşılan yüksek meblağlı satış bedelinin tamamının banka sistemleri üzerinden karşı tarafa eksiksiz gönderilmesi, gayrimenkulün fiziksel anahtarlarının teslim edilerek zilyetliğin devredilmesi veya tapu dairesindeki nihai devir işlemlerinin tamamen sorunsuz bir şekilde sonuçlandırılması, ücretin doğması için her zaman şart koşulmamıştır. Kanun koyucu açısından önemli ve yeterli olan tek kriter, taraflar arasında hukuken bağlayıcı, şekil şartlarına uygun ve geçerli bir borçlandırıcı işlemin usulüne uygun olarak resmi merciiler önünde kurulmuş olmasıdır. Sözleşme bu şekilde kurulduktan sonra taraflardan herhangi biri tamamen kendi keyfi nedenleriyle tapuya gitmekten vazgeçerse veya ödemeyi yapmaktan kaçınırsa, emlakçı üzerine düşen hazırlık ve aracılık görevini ifa etmiş sayıldığından kural olarak emeğinin karşılığı olan komisyon ücretine yine de hak kazanacaktır.

Geciktirici Şartların Varlığı

Tüm bunların ötesinde, taraflar arasındaki serbest iradeyle sözleşmede yer alabilecek olan geciktirici şartlar da ücretin tam olarak ne zaman talep edilebilir hale geleceğini doğrudan belirler. Şayet taraflar arasındaki simsarlık sözleşmesinde veya asıl alım satım sözleşmesinde özel bir geciktirici şart öngörülmüşse, emlak komisyonunun akıbeti bu şarta bağlanır. Örneğin büyük çaplı bir ticari arsanın satışında ilgili belediyeden projenin inşası için gerekli olan yapı ruhsatının kesin olarak çıkması şartı aranmışsa veya bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhit ile noter huzurunda resmi olarak imzalanması gibi zorlu bir koşul öne sürülmüşse, emlak danışmanının sözleşmedeki komisyon ücretini yasal yollardan talep etme hakkı ancak ve ancak bu belirtilen geciktirici şartın fiilen ve hukuken eksiksiz olarak gerçekleşmesiyle birlikte doğacaktır. Şartlar tahakkuk etmezse, tarafların asıl satış iradesi de nihai olarak vücut bulmayacağından, bu süreçte harcanan tüm mesaiye rağmen ücret talebi hukuken yersiz kalacaktır.

Emlakçının Devre Dışı Bırakılması Durumunda Hukuki Yaptırımlar ve Cezai Şart

Uygulamada, gayrimenkul sektörünün şüphesiz en büyük kanayan yaralarından ve en yoğun dava konularından biri, emlak danışmanlarının aylar süren mesailerine, harcadıkları ciddi ilan masraflarına ve verdikleri onca emeğe rağmen haksız ve kötüniyetli bir şekilde devre dışı bırakılmasıdır. Çoğu zaman taşınmaz alıcıları veya satıcıları, yüklü komisyon masrafından kaçınmak amacıyla, emlak danışmanı aracılığıyla aradıkları özellikteki taşınmazı bulup yerini öğrendikten veya karşı taraf olan müşterinin iletişim bilgilerini bir şekilde elde ettikten sonra, emlakçıyı tamamen aradan çıkararak işlemi doğrudan kendi aralarında tapu müdürlüğünde gizlice halletme yoluna gitmektedirler. Veyahut satıcılar emlakçı ile imzaladıkları yetki belgesi süresinin dolmasını sabırla bekleyip, süre biter bitmez hemen ertesi gün işlemi kendi başlarına gerçekleştirmektedirler. Ancak Yargıtay makamları, Türk Medeni Kanunu‘nda yer alan dürüstlük kuralına tamamen aykırı olan bu kötüniyetli ve haksız girişimlere karşı, süresi içinde veya sözleşme şartları dahilinde emlak danışmanının kasten devre dışı bırakılarak taşınmazın bizzat iş sahibi tarafından veya yakın akrabaları ile diğer aracı kurumlarla satılması durumunda, simsarın haklarını çok güçlü bir şekilde koruyan ve hakkaniyeti tesis eden son derece önemli içtihatlar geliştirmiş durumdadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay’ın ilgili Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre; ortada şekil şartlarına uygun olarak imzalanmış ve hukuken geçerliliğini koruyan bir simsarlık sözleşmesi varken, emlak danışmanının sahada bulduğu, gezdirdiği ve satıcıya veya alıcıya tanıttığı kişiyle, danışman kasıtlı olarak saf dışı bırakılarak asıl resmi sözleşme yapılırsa, simsar adeta bu işlem kendi ofisinde ve kendi huzurunda yapılmışçasına sözleşmede kararlaştırılan ücrete tam olarak hak kazanmaktadır. Bu istikrarlı durum, hukuk sistemimizin hileli ve kötüniyetli davranışları asla himaye etmemesinin çok doğal bir sonucudur. Emlak danışmanı sözleşmenin kurulması için gereken uygun psikolojik ve ticari ortamı hazırlamış, birbirini hiç tanımayan tarafları fiziken bir araya getirmiş ve asıl hizmet olan köprü görevini ifa etmiştir; tarafların bu hizmetten faydalandıktan sonra sözleşmeyi ondan habersiz bir şekilde gizlice imzalamaları, onun alın teri olan ücret hakkını hiçbir şekilde ortadan kaldıramaz.

Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/243, K. 2022/1283, T. 11.10.2022: ,

Taraflar, uyuşmazlıkta asıl önemli olan bir başka kararlaştırmada bulunmuşlar ve davalı, sözleşme kapsamında gezdirilip gösterilen taşınmazın kendisi veya yakınları tarafından satın alınması hâlinde bu durumu kendiliğinden simsara bildirmez ve gerekli hizmet bedelini ödemezse simsara satış bedelinin yüzde dördü oranında bedel ödeyeceğini taahhüt etmiştir. Bu hüküm aslında, taşınmaz satın alma iradesiyle hareket ederek emlakçının yardım ve katkılarıyla bu süreci hızlandırmak isteyen muhtemel alıcı adaylarının, sözleşmenin gerçekleştirilmesi yolunda aracılık hizmetlerinden istifade ettikten sonra ücrete hak kazanılacak aşamaya gelindiğinde, emlakçı aradan çıkarılarak satışı gerçekleştirmeleri suretiyle simsarın ücretinin ödenmemesi ihtimaline binaen kararlaştırılmış, ücrete ek olarak cezai şart niteliği de taşıyan, bir anlaşma olup aksi yönde bir kararlaştırma bulunmadıkça yahut sözleşme iptal edilmedikçe sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli ve taraflar için bağlayıcıdır.

Davalı serbest iradesiyle bu taahhütte bulunmuş ve (bağlayıcılığı konusunda herhangi bir süre de öngörülmeyen) sözleşmeden iki gün sonra sözleşme konusu taşınmazı satın almıştır. Davalı bu satış için mal sahibinin yetkilendirdiği bir başka emlakçıya simsarlık ücreti ödediği savunmasında bulunmuş ise de bu savunma somut olayda davalının sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.

Satışa konu yerin davacı tarafından davalıya gösterilmiş yerlerden olduğunda çekişme bulunmadığına ve yer göstermenin sonrasında sözleşmedeki bu hükmün iptal edildiği iddia ve ispat olunmadığına göre mahkemece davalının sözleşmeyle bağlı olduğu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalıdır.

Bahsi geçen ve emlak hukuku camiasında büyük bir referans noktası teşkil eden bu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı; bilhassa alıcı sıfatını taşıyan kişiler ile emlak danışmanı arasında ıslak imzayla akdedilen yer gösterme sözleşmeleri bağlamında son derece hayati önem taşımaktadır. Alıcı konumundaki şahıs; gayrimenkul ofisine giderek emlak danışmanı ile bir yer gösterme sözleşmesi imzalaması ve bu belgeye konu olan ilgili taşınmazın emlak danışmanı tarafından bizzat alıcıya fiziksel olarak adresiyle birlikte gösterilmesi halinde; bu alıcı söz konusu gayrimenkulü emlakçıyı kasten atlayarak doğrudan kendisi, resmi nikahlı eşi, altsoyu olan çocukları veya bağlantılı olduğu ticari şirketleri ve ortakları üzerinden satın aldığında, imzaladığı yer gösterme belgesindeki açık taahhüdü gereği çok ağır bir hukuki borç altına girecektir. Öyle ki yargılama aşamasında, emlak danışmanının bu taşınmazı pazarlamak ve satmak konusunda doğrudan tapu malikinden özel bir yetki belgesi alıp almadığının veya malik ile aralarında yazılı bir sözleşme bulunup bulunmadığının, alıcının sorumluluğu ve komisyon ödeme borcu açısından mahkeme nezdinde hiçbir hukuki önemi kalmamaktadır. Mahkemenin inceleyeceği ve üzerinde duracağı yegâne husus; alıcı konumundaki davalı kişi ile hizmet sunan davacı emlak danışmanı arasında yasanın aradığı geçerlilik şartlarına tam uygun yazılı bir sözleşmenin var olması, aynı zamanda alıcının bu resmi anlaşma yapıldıktan sonra emlakçının sunduğu lokasyon bilgisinden faydalanarak söz konusu taşınmazı tapu müdürlüğünde satın almış olmasıdır.

Taraflar arasında imzalanan bu tür sözleşmelerde caydırıcılığı sağlamak ve kötüniyetli eylemlerin önüne geçmek amacıyla genellikle emlakçının devre dışı bırakılması halinde ödenecek hizmet bedelinin yanı sıra ayrıca çok daha yüksek tutarlı bir cezai şart da kararlaştırılabilmektedir. Alıcı veya satıcı haklı ve hukuken geçerli hiçbir makul neden olmadan, tamamen kendi inisiyatifi ve keyfi kararıyla anlaşılan satış işleminden vazgeçerse veya emlakçıyı aradan çıkararak işlemi tamamlarsa, sözleşmede açıkça yer alan cezai şartın ödenmesi gerekecektir. Bu cezai şart, genellikle talep edilen komisyon bedelinin tamamı veya ceza niteliği taşıması sebebiyle komisyonun iki katı gibi oldukça yüksek bir meblağa tekabül etmektedir. Ancak tam bu noktada hukuk sistemimiz devreye girerek sözleşmede nispeten daha zayıf konumdaki tüketiciyi koruyucu hukuki mekanizmalar barındırmaktadır. Yargıtay içtihatları ve İstinaf mahkemelerinin yerleşik adil yaklaşımları, tüketiciler lehine bu fahiş tutarlarda hakkaniyet gereği indirim yapabilmektedir. Bölge Adliye Mahkemelerinin de kararlarında sıklıkla atıf yaptığı Yargıtay kararlarına göre; emlak sözleşmesine konulan bu tür cezai şartlar, Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesi gereği borçlunun ekonomik mahvına sebep olacak derecede fahiş ve orantısız bulunursa, dava aşamasında taraf talebine dahi gerek kalmaksızın bizzat davaya bakan hakim tarafından re’sen tenkis yani indirim yapılmalıdır. Ayrıca komisyon ücretinin belirlenmesi konusunda da Emsal Yargıtay içtihatları hiçbir şüpheye yer bırakmayacak netlikte bir kriter ortaya koymuştur. Simsarlık ücreti ve buna bağlı olarak oran üzerinden hesaplanacak olan cezai şartın maddi miktarının tespitinde, vergi harçlarından kaçınmak amacıyla tapuda kasıtlı olarak gösterilen ve çoğunlukla gerçeği yansıtmayan çok düşük satış bedeli kesinlikle baz alınmaz. Bunun yerine, tarafların alım satım esnasında kendi aralarında belirlediği piyasa şartlarına uygun gerçek pazar değerleri esas alınır. Emlak danışmanı, gayrimenkulün gerçek piyasa değerini, satışa sunulan ilanlardaki rakamlarla, tanık beyanlarıyla, banka dekontlarındaki yüksek transferlerle veya mahkeme kanalıyla yaptırılacak piyasa araştırması gibi her türlü geçerli yasal delille ispatlayarak gerçek yüksek değer üzerinden hak ettiği komisyonunu son kuruşuna kadar talep edebilir.

Davalarda Taraf Sıfatı, Husumet ve Malikin Yetkisi

Hukuk yargılamalarında bir davanın usulden reddedilmeden esastan görülebilmesi ve davacı lehine kabulle sonuçlanabilmesi için davanın mutlak surette doğru hukuki kişiye yöneltilmiş olması, yani husumetin doğru tarafa kusursuz bir şekilde tevcih edilmesi temel bir usul şartıdır. Yargıtay kararları, simsarlık sözleşmesinden doğan taraf sıfatı ile taşınmazın tapudaki resmi maliki arasındaki ilişkiyi birbirinden çok kesin çizgilerle ve net sınırlarla ayırmaktadır. Sözleşmelerin nisbiliği olarak bilinen temel hukuk ilkesi gereği, bir sözleşme sadece ve sadece onun altına serbest iradesiyle imza atan tarafları bağlar ve onlar açısından hüküm ifade eder. Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararlarına göre; emlak danışmanının komisyon ücretini talep edebilmesi için, satışa konu edilen söz konusu taşınmazın tapudaki resmi maliki ile mutlaka yazılı bir sözleşme yapmış olması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Emlak danışmanı, yürüttüğü aracılık faaliyeti sonucunda ücreti yasal yollardan kimden talep ediyorsa yalnızca o kişi ile geçerli, yazılı bir sözleşme yapmış olması yeterli kabul edilmektedir. Örneğin danışman sadece alıcı adayı ile sahada hizmet verip yer gösterme sözleşmesi imzalamışsa ve komisyonunu sözleşmeye aykırı davranan alıcıdan istiyorsa, bu sözleşme tek başına geçerlidir. Taşınmazın tapudaki gerçek malikinin emlak danışmanına portföyünü satması için özel bir pazarlama yetkisi vermemiş olması, aralarında hiçbir tanışıklık veya bağ bulunmaması, alıcı ile emlak danışmanı arasındaki usulünce imzalanmış sözleşmenin hukuki geçerliliğini ve emlak danışmanının alıcıdan yasal yollarla talep edeceği komisyon hakkını hiçbir şekilde zedelemez veya etkilemez. Ayrıca pasif husumet bağlamında, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında incelenen özel dosyalarda, davalı tarafın yazılı sözleşmede simsar statüsüyle değil de doğrudan doğruya satıcı sıfatıyla taşınmazın devrine ilişkin bazı ek taahhütlerde bulunduğu spesifik durumlarda, mahkemelerin önüne gelen bu uyuşmazlığın salt simsarlık sözleşmesi hükümlerine göre dar çerçevede değil, tarafların serbest iradeleriyle karşılıklı olarak üstlendikleri bu özel yükümlülüklere ve geniş kapsamlı genel sözleşme hukuku prensiplerine göre değerlendirilmesi gerektiği açıkça karara bağlanmıştır.

Yargılamada İspat Yükü ve Delillerin Değerlendirilmesi

Medeni usul hukukumuzun üzerine inşa edildiği en temel kurallardan ve ispat hukuku ilkelerinden biri, iddia sahibinin kendi iddiasını yasal delillerle ispatlamakla mükellef olması durumudur. Taşınmaz simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan yüksek meblağlı alacak davalarında da ispat yükü, kural olarak taraflar arasındaki sözleşmesel hukuki ilişkiyi öne süren ve yürüttüğü faaliyetler neticesinde ücrete hak kazandığını iddia eden davacı konumundaki emlak danışmanının omuzlarına yüklenmiştir. Yargıtay’ın görevli Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarında ve emlak sektörü için emsal teşkil eden özellikle yakın tarihli kararlarında kesin bir dille belirtildiği üzere, simsarlık sözleşmesinin varlığını iddia eden ve mahkemeden bu temele dayanarak komisyon alacağının tahsilini talep eden davacı, bu iddiasını yasanın emrettiği geçerlilik şartı olan kesin bir yazılı delil ile ispatlamak zorundadır. Eğer yargılama esnasında mahkemeye hukuken geçerli olan, taraflarca içeriği okunup kabul edilerek usulüne uygun imzayla imzalanmış yazılı bir emlak sözleşmesi veya bu kanuni niteliği tam anlamıyla taşıyan başka bir kesin belge sunulamazsa davanın seyri değişir. Emlak danışmanı sadece ilgili tapu müdürlüğündeki resmi satış kayıtlarının getirtilmesini talep etmesi, banka hesap hareketleri üzerinden yapılan para transferlerini göstermesi veya tamamen elden yapıldığı iddia edilen ancak sözleşmeye dayanmayan ödeme belgelerini sunması tek başına hiçbir işe yaramayacaktır. Yüksek yargı mercileri, bu tarz ikincil delillerin tek başına geçerli bir simsarlık ilişkisinin kurulduğunu ve taraflar arasında komisyon oranı konusunda bir ücret anlaşması yapıldığını kanıtlamaya hukuken asla yetmeyeceğine hükmetmektedir. Yargıtay bu konuda sözleşme serbestisine ve şekil şartlarına son derece katı bir duruş sergilemektedir:

Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1185, K. 2025/5070, T. 22.10.2025:

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçelere, özellikle ispat yükü üzerinde olan davacı tarafça simsarlık sözleşmesine dair yazılı bir delilin sunulmadığı, davalı ile davacıdan önceki tapu maliki dava dışı şirket arasında düzenlenmiş harici satış sözleşmeleri ve ödeme belgeleri ile davacı şirket ile davalı arasında tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi satış senedi birlikte değerlendirildiğinde davalı tarafından dava konusu taşınmazların satın alınarak bedellerinin ödendiğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

İspat hukuku süreçleri açısından ilk derece mahkemelerinin kararlarını denetleyen ikincil yargı mercileri konumundaki İstinaf makamları olan Bölge Adliye Mahkemeleri kararlarında da sıklıkla altı net bir şekilde çizildiği üzere, simsarlık sözleşmesinde kanun koyucunun aradığı yazılı şekil şartı taraflar arasındaki ilişkiyi gösteren basit bir ispat aracı değildir. Aksine, bu şart sözleşmenin doğrudan doğruya kurulmasını sağlayan kurucu bir geçerlilik koşulu olduğundan, dosyadaki bu büyük eksikliği mahkeme aşamasında başka hiçbir suni delille ikame etmek veya doldurmak imkan dahilinde değildir. Emlak danışmanının davasını kurtarmak amacıyla mahkemeye sonradan tek taraflı olarak düzenlenmiş ticari bir fatura sunması, alıcıya veya satıcıya yemin teklif etme yoluna gitmesi veya o sancılı süreçte yaşanan tüm görüşmelere bizzat şahitlik edebilecek kişileri duruşmada tanık olarak dinletmesi gibi diğer delil ikamesi yolları, kanunun emrettiği yazılı sözleşme eksikliğini gidermeyecek ve davanın şekil şartı yokluğundan reddedilmesine kesinlikle engel olamayacaktır.

Emlak Hukukunda Sözleşmelerin Titizlikle Hazırlanmasının Önemi

Tüm bu detaylı hukuki açıklamaları ve yüksek yargı içtihatlarını özetle toparlamak ve bir sonuca bağlamak gerekirse; Türk gayrimenkul hukuku pratiklerinde ve Yargıtay’ın güncel içtihatlarında, taşınmaz simsarlık sözleşmelerinde kanunla aranan yazılılık ve tarafların karşılıklı imza unsurları, sadece şekli birer bürokratik detay olarak görülmemelidir. Bu unsurlar, sözleşmenin hukuken varlık kazanması ve mahkemeler nezdinde geçerliliğini koruyabilmesi için asla vazgeçilemez olan mutlak ön koşulların ta kendisidir. Bu sıkı şekil şartları tam anlamıyla ve eksiksiz yerine getirilmeden, sadece geçmişten gelen körü körüne bir güven ilişkisine veya karşılıklı verilen sözlü vaatlere dayanılarak gayrimenkul piyasasında yapılan aracılık faaliyetleri, işin sonunda fiilen tapuda satış veya noter onaylı kiralama gibi olumlu bir hukuki sonuç doğursa dahi, büyük emek veren emlak danışmanını kanun nezdinde güvenceye almamakta ve simsarı maddi karşılık olan ücrete hiçbir şekilde hak kazandırmamaktadır. Sektörde harcanan bunca emeğin zayi olmaması, son derece yüksek meblağlı ticari faaliyetlerin sağlam bir hukuki güvence şemsiyesi altında yürütülmesi ve ileride taraflar arasında ortaya çıkabilecek, maddi külfeti ağır ve uzun yıllar sürecek olan yorucu dava süreçlerinin en başından kalıcı olarak önüne geçilebilmesi için sektörde faaliyet gösteren tüm emlak danışmanlarının ve gayrimenkul pazarında bu aracılık hizmetlerinden faydalanan vatandaşların karşılıklı sözleşme süreçlerini büyük bir ciddiyetle, titizlikle ve özenle yürütmeleri gerekmektedir. Hazırlanacak veya imzalanacak olan sözleşmelerin her duruma uyan sıradan matbu evraklar yerine, yaşanan somut olayın özelliklerine, ticarete konu edilen taşınmazın hukuki ve fiziki niteliğine ve tarafların özel taleplerine tam anlamıyla uygun, yaşanabilecek ihlallerdeki cezai şartları ve haklı fesih hallerini hiçbir boşluk bırakmayacak şekilde açıkça düzenleyen, uzman bir hukuki denetimden geçmiş profesyonel metinler olması şüphesiz ki büyük bir gerekliliktir. Gerek sözleşme hazırlık ve imza aşamasında gerekse uyuşmazlık fiilen doğduktan sonra atılacak her yasal adımın sağlam bir hukuki temele dayanması, ileride telafisi güç veya imkansız olacak hak kayıplarının yaşanmamasını sağlayacak en önemli faktördür.

Sık Sorulan Sorular

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgü detaylar içerir. Hak kaybına uğramamak için bir avukata danışmanız önemle tavsiye edilir.

📞 Hemen Randevu Alın:0553 574 14 80 📍 Adres: Adalet Mah. 1593/1 Sok. No:51 Bayraklı / İZMİR

Av. Rıdvan GÜNEY