İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları, Türk Borçlar Kanunu kapsamında mülk sahiplerinin en sık başvurduğu hukuki yollardan biridir. Kiraya verenin veya yeni malikin, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kiracıyı tahliye etmesi mümkündür. Ancak bu süreç sanıldığı kadar basit değildir; Yargıtay’ın katı içtihatları ve sıkı ispat şartları bulunmaktadır.
Bu rehberde; TBK m.350 ve m.351 çerçevesinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartlarını, davanın ne kadar sürdüğünü, yeni malikin haklarını ve en sık yapılan hataları detaylıca inceledik.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Hukuki Dayanağı (TBK m.350-351)
Türk Borçlar Kanunu (TBK), ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını iki ana başlıkta düzenler:
- Mevcut Malikin İhtiyacı (TBK m.350): Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa dava açabilir.
- Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m.351): Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut veya işyeri gereksinimi duyarsa, belirli süreler içinde bildirimde bulunarak dava açabilir.
Önemli Not: Bu dava türü yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Arsa veya çatısız işyerleri için bu hükümlere dayanılamaz.
Tahliye Davasında “İhtiyaç” Kavramı: Yargıtay Ne Diyor?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerin yerleşik içtihatlarına göre, tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın üç temel şartı taşıması gerekir:
- Gerçeklik: İhtiyaç soyut bir istek veya gelecekteki bir ihtimal değil, somut ve mevcut olmalıdır.
- Samimiyet: Ev sahibinin asıl amacı kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle kiraya vermek veya evi satmak olmamalıdır. Mahkeme, ihtiyacın samimi olup olmadığını titizlikle araştırır.
- Zorunluluk: İhtiyaç, geçici değil zorunlu olmalıdır. Örneğin, kiraya verenin halihazırda oturabileceği boş ve uygun başka bir evi varsa, ihtiyaç zorunlu kabul edilmeyebilir.
İhtiyacın Sürekliliği Neden Önemli?
Yargıtay uygulamasına göre, ihtiyaç sadece dava açıldığı tarihte değil, yargılama boyunca ve hüküm kesinleşinceye kadar devam etmelidir. Dava sürecinde taşınmazın satılması, ihtiyaç sahibinin başka bir yere yerleşmesi veya ihtiyacın ortadan kalkması durumunda davanın reddine karar verilebilir.
Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m.351) ve Süreler
Taşınmazı satın alan veya başka bir yolla edinen yeni malik, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa kanuni sürelere harfiyen uymalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir:
- Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim (ihtarname) gönderilmelidir.
- Bildirimin ardından 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir.
Eğer 1 aylık süre içinde bildirim yapılmazsa, yeni malik kira sözleşmesini aynı şartlarla devralmış sayılır ve ancak sözleşme süresinin bitiminde (genel hükümlere göre) dava açabilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında İspat Yükü
Davada ispat yükü tamamen davacıya (kiraya verene) aittir. İhtiyacın varlığı şu delillerle ispatlanabilir:
- Tanık Beyanları: İhtiyacın samimiyetini ortaya koyan en önemli delillerden biridir.
- Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Özellikle işyeri ihtiyacında veya konutun niteliklerinin belirlenmesinde kullanılır.
- Resmi Belge ve Kayıtlar: İhtiyaç sahibinin kirada oturduğuna dair kira sözleşmesi, işyeri açacağına dair vergi levhası vb.
İpucu: Yargıtay, ihtiyaç sahibinin (örneğin ev sahibinin oğlunun) kirada oturuyor olmasını, ihtiyacın varlığına dair güçlü bir karine (delil başlangıcı) olarak kabul eder.
İşyeri İhtiyacı ile Tahliye Davasında Dikkat Edilecekler
Konut ihtiyacına göre daha sıkı şartlar aranır. Yargıtay, işyeri ihtiyacına dayalı davalarda şunları inceler:
- Kiralanan yerin yapılacak işe uygunluğu.
- Mevcut işyerine göre kiralanan yerin üstün veya eşdeğer nitelikte olup olmadığı.
- İhtiyaç sahibinin o işi yapabilecek mesleki bilgi, belge (ustalık belgesi, diploma vb.) ve yeteneğe sahip olup olmadığı.
Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk
01.09.2023 tarihi itibarıyla, kira uyuşmazlıklarında (tahliye davaları dahil) dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, “anlaşamama tutanağı” ile dava açılabilir. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Sık Yapılan 10 Hata
Sürecin uzamasına veya davanın reddedilmesine neden olan en yaygın hatalar şunlardır:
- Dava açma süresinin (özellikle yeni malik için) kaçırılması.
- İhtarnamenin usulüne uygun tebliğ edilmemesi.
- Zorunlu arabuluculuk şartının atlanması.
- İhtiyacın tanık ve diğer delillerle yeterince ispatlanamaması.
- Kiraya verenin aynı bölgede boş başka bir taşınmazının olduğunun ortaya çıkması.
- İhtiyacın geçici olduğunun anlaşılması (Örn: yazlık kullanımı).
- Dava devam ederken taşınmazın satılması.
- Tahliye sonrası taşınmazın 3. bir kişiye kiralanması (Bu durumda tazminat hakkı doğar).
- İşyeri tahliyesinde bilirkişi incelemesi talep edilmemesi.
- Dava sırasında kiracının tahliye etmesi durumunda davanın konusuz kaldığının mahkemeye bildirilmemesi.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Yeni malik evi aldıktan sonra hemen tahliye davası açabilir mi?
Hayır. TBK m.351 gereği, tapu devrinden sonraki 1 ay içinde ihtarname çekilmeli ve bu tarihten itibaren 6 ay sonra dava açılmalıdır. İhtarname çekilmezse eski kira sözleşmesinin bitimi beklenmelidir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ne kadar sürer?
Yerel mahkeme aşaması, mahkemelerin iş yüküne ve delillerin toplanmasına göre ortalama 1-2 yıl sürebilmektedir. İstinaf ve Yargıtay süreçleri bu süreyi uzatabilir.
Tahliyeden sonra ev sahibi evi başkasına kiralayabilir mi?
Hayır. Haklı bir sebep olmaksızın, tahliye edilen taşınmaz 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Aksi halde eski kiracıya bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödenmesi gerekebilir.
Kiraya verenin başka evi varsa tahliye davası reddedilir mi?
Kiraya verenin başka evinin olması tek başına davanın reddini gerektirmez. Ancak o evin boş ve ihtiyacı karşılamaya elverişli olması durumunda, mahkeme ihtiyacın zorunlu olmadığına kanaat getirebilir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası için avukat tutmak zorunlu mu?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası için zorunlu değildir ancak teknik usul kuralları, hak düşürücü süreler ve ispat yükümlülüğü nedeniyle uzman bir kira avukatı ile çalışmak hak kaybını önler.
Hukuki Destek ve İletişim
İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları, usul hatalarının sık yapıldığı ve Yargıtay içtihatlarının belirleyici olduğu karmaşık süreçlerdir. Hak kaybına uğramamak ve süreci hızlı sonuçlandırmak için Rıdvan Güney Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
📍 Rıdvan Güney Hukuk Bürosu
🌐 ridvanguney.av.tr
🌐 Elektronik Posta Adresi: avguneyridvan@gmail.com
📞 Telefon: 0553 574 14 80