Son yıllarda ülkemizde yaşanan yüksek enflasyon ve ekonomik dalgalanmalar, konut ve işyeri kiralarındaki artış oranlarını doğrudan etkilemiştir. Hem mülk sahipleri (kiraya verenler) hem de kiracılar, değişen piyasa koşulları karşısında haklarını koruma arayışına girmişlerdir. Bu noktada, kira bedelinin günün ekonomik koşullarına ve emsal kira bedellerine göre yeniden belirlenmesini sağlayan Kira Tespit Davası, en çok başvurulan hukuki yollardan biri haline gelmiştir.
İzmir kira avukatı olarak, bu makalede 2025 yılı itibarıyla kira tespit davası şartlarını, merak edilen “5 yıl kuralı”nı, zorunlu arabuluculuk sürecini ve davanın tüm detaylarını, hem kiraya veren hem de kiracı açısından en kapsamlı şekilde ele alacağız. Amacımız, hukuki terimlerin karmaşasından uzak, anlaşılır ve uygulanabilir bir rehber sunmaktır.
1. Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut bir kira sözleşmesi devam ederken, tarafların (kiracı ve kiraya veren) kira bedeli konusunda anlaşamamaları durumunda, yeni dönem kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep ettikleri bir dava türüdür.
Bu dava, Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) 344. maddesinde düzenlenmiştir. Temel amacı, kira bedelinin değişen ekonomik koşullara, enflasyon oranlarına ve çevredeki emsal kira bedellerine uygun hale getirilmesidir. Kira tespit davası, sadece kira bedelinin artırılması için değil, azaltılması için de açılabilir; ancak uygulamada genellikle mülk sahipleri tarafından artış talebiyle açıldığı görülmektedir.
M.344/3
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark
Hukuk pratiğimizde en çok karıştırılan iki kavram “Kira Tespiti” ve “Kira Uyarlaması”dır. Bu ikisi birbirinden tamamen farklı hukuki sebeplere dayanır:
- Kira Tespit Davası: Sözleşmenin olağan akışı içinde, belirli bir süre (genellikle 5 yıl) geçtikten sonra, kira bedelinin piyasa rayiçlerine göre güncellenmesidir.
- Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138): Sözleşme kurulduktan sonra, taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumların (pandemi, doğal afet, aşırı ekonomik kriz vb.) ortaya çıkması ve bu durumun sözleşmenin ifasını katlanılmaz hale getirmesi durumunda açılır. Uyarlama davasında “5 yıl” gibi bir süre şartı yoktur, koşulların oluşması yeterlidir.
2. 2025 Yılı İtibarıyla Kira Tespit Davası Açma Şartları
Bir kira tespit davasının başarıyla sonuçlanabilmesi için kanunun aradığı belirli şartların varlığı gerekir. 2026 yılı uygulamaları ışığında bu şartları şöyle sıralayabiliriz:
a. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olmalıdır
Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Hukukumuzda kira sözleşmesinin yazılı olması geçerlilik şartı değildir; sözlü kira sözleşmeleri de geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme her zaman avantaj sağlar. Eğer sözleşme sözlü ise, kira ilişkisinin varlığı (banka dekontları, tanık, elektrik/su abonelikleri vb. ile) ispatlanmalıdır.
b. Hukuki Yarar Bulunmalıdır
Davayı açan tarafın (kiracı veya kiralayan), bu davanın açılmasında hukuki bir yararı olmalıdır. Örneğin, kiracı zaten talep edilen artışı kabul etmişse veya sözleşmede belirlenen artış oranı zaten piyasa koşullarına uygunsa, dava açmakta hukuki yarar olmayabilir.
c. Arabuluculuk Şartının Yerine Getirilmesi (Çok Önemli!)
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Bu kural 2025 yılında da aynen devam etmektedir. Yani; kira tespit davası açmak isteyen taraf, dava dilekçesini mahkemeye sunmadan önce zorunlu olarak arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamazsa, “anlaşamama tutanağı” düzenlenir ve bu tutanak dava dilekçesine eklenerek mahkemeye başvurulur. Arabulucuya başvurmadan doğrudan açılan davalar, mahkeme tarafından “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddedilir. Bu da ciddi zaman ve para kaybı demektir.
3. Kritik Eşik: 5 Yıl Kuralı Nedir?
Kira tespit davalarının kaderini belirleyen en önemli unsur, kira ilişkisinin süresidir. Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin belirlenmesinde “5 yıl” ayrımı yapmıştır.
a. 5 Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde Durum
Eğer kira ilişkisi 5 yılını doldurmamışsa, kira bedeli sınırlı bir şekilde artırılabilir. TBK 344/1 ve 2. maddelerine göre; taraflar sözleşmede bir artış oranı belirlemişlerse bu oran geçerlidir. Ancak bu oran, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Burada mahkeme, “hakkaniyet” veya “emsal kira” araştırması yapmaz. Sadece TÜFE oranını tavan kabul ederek artış belirler. Bu nedenle 5 yılı dolmayan sözleşmelerde kira tespit davası açmak, eğer TÜFE üzeri bir artış hedefleniyorsa, genellikle sonuç vermez.
Not: Geçtiğimiz yıllarda uygulanan %25 kira artış sınırı, konut kiraları için geçici bir maddeydi ve süresi doldu. Artık tavan sınır yine TÜFE (12 aylık ortalama) oranıdır.
b. 5 Yıldan Uzun Süreli (veya 5 Yıl Sonra Yenilenen) Sözleşmeler
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmişse, işin rengi değişir. TBK 344/3 maddesi devreye girer. Artık kira bedeli belirlenirken TÜFE oranı ile bağlı kalınmaz.
Mahkeme, 5 yılı dolduran kiralar için yeni kira bedelini belirlerken şu dört kriteri dikkate alır:
- TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranı.
- Kiralananın durumu (Bakımlı mı, tadilat gördü mü, konumu, cephesi, manzarası vb.).
- Emsal kira bedelleri (Çevredeki benzer mülklerin güncel kira fiyatları).
- Hakkaniyet ilkesi (Kiracının eski kiracı olması nedeniyle yapılan indirim).
İşte mülk sahiplerinin “kiram çok düşük kaldı” diyerek açtığı davaların çoğu, bu 5 yıllık sürenin dolmasına dayanır. Çünkü mahkeme, piyasa araştırması yaparak kiranın gerçek değerini bulmaya çalışır.
4. Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır? Bilirkişi ve Keşif Süreci
Kira tespit davaları teknik davalardır ve hakimin kendi bilgisiyle çözmesi mümkün değildir. Bu nedenle mahkeme, mutlaka bilirkişi incelemesi yaptırır.
a.Keşif Süreci
Mahkeme heyeti ve bilirkişi heyeti (genellikle bir inşaat mühendisi/mimar ve bir emlak bilirkişisi), dava konusu taşınmaza giderek “keşif” yapar.
- Evin içi gezilir, özellikleri not edilir.
- Binanın yaşı, asansör durumu, ısınma sistemi incelenir.
- Konumu, ulaşıma yakınlığı, sosyal imkanları değerlendirilir.
b.Emsal Kira Araştırması (En Önemli Aşama)
Bilirkişiler ve mahkeme, “emsal” teşkil edecek diğer kiralık yerleri araştırır.
- Tarafların Sunduğu Emsaller: Davacı ve davalı, çevrelerinde kirası belli olan diğer daireleri mahkemeye emsal olarak sunabilir.
- Resen Araştırma: Mahkeme, o bölgedeki emlakçılardan veya internet sitelerinden (Sarı Site vb.) güncel kiralık ilanlarını ve gerçekleşen kiralamaları sorabilir.
c.Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)
Bilirkişi, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde edeceği değeri (Rayiç Bedel) belirler. Örneğyin, bilirkişi “Bu ev boş olsa bugün 30.000 TL’ye kiraya verilir” diyebilir. Ancak mahkeme, kiracının “eski kiracı” olduğunu gözeterek bu bedelden bir indirim yapar. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bu indirim oranı genellikle %10 ile %20 arasındadır. Yani; rayiç bedel 30.000 TL çıkarsa, mahkeme %15 hakkaniyet indirimi yaparak kirayı yaklaşık 25.500 TL olarak belirleyebilir. Bu, kiracıyı koruyan bir mekanizmadır; çünkü kiracı evin düzenini kurmuş, ödemelerini düzenli yapmış ve istikrar sağlamıştır.
5. Dava Açma Süresi ve İhtarnamenin Önemi
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davanın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, ihtarnamenin zamanlamasına bağlıdır.
- Yeni Dönem Başlamadan Önce: Eğer yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kiracıya yazılı bir bildirimde (ihtarname) bulunulmuşsa veya dava açılmışsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
- Süre Kaçırılırsa: Eğer 30 günlük süre kaçırılırsa, belirlenecek kira bedeli, bir sonraki (gelecek) kira dönemi için geçerli olur. Bu durumda mülk sahibi bir yıl boyunca düşük kira almaya devam etmek zorunda kalır.
Bu nedenle, özellikle 5 yılı dolan sözleşmelerde, sözleşme yenileme tarihinden en az 1-1.5 ay önce noterden ihtarname çekmek veya arabuluculuk başvurusunu yapmak hayati önem taşır.
Kiram çok düşük, hemen dava açıp 4-5 katına çıkarabilir miyim?
Hayır. Eğer kiracınız 5 yılı doldurmadıysa, artış oranı TÜFE ile sınırlıdır. Ancak 5 yıl dolduysa, piyasa rayiçlerine göre tespit isteyebilirsiniz. Yine de “eski kiracı indirimi” yapılacağını unutmamalısınız.
Arabulucuya gitmeden dava açarsam ne olur?
Davanız usulden reddedilir. Harçlarınız yanar ve karşı tarafın avukatlık ücretini ödemek zorunda kalırsınız. 2025 yılı itibarıyla arabuluculuk zorunlu dava şartıdır.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Mahkemelerin iş yoğunluğuna göre değişmekle birlikte, bir kira tespit davası (keşif, bilirkişi raporları, itirazlar dahil) ortalama 1.5 ile 2.5 yıl arasında sürmektedir. İzmir’deki mahkemelerde de süreler bu ortalamadadır. Ancak dava sonunda belirlenen kira, geriye dönük olarak (dava tarihinden itibaren) talep edilebilir (fark alacağı).
Davayı kim açar? Sadece ev sahibi mi?
Hayır. Kiracılar da kira bedelinin düşürülmesi için tespit davası açabilir. Ancak mevcut enflasyon ortamında bu çok nadir görülmektedir.
Kira tespit davasını kazanırsam kiracıyı tahliye edebilir miyim?
Hayır. Kira tespit davası sadece “bedelin belirlenmesi” davasıdır. Kiracının tahliyesini sağlamaz. Tahliye için ayrı sebeplerin (ihtiyaç, taahhütname, iki haklı ihtar vb.) varlığı ve ayrı bir tahliye davası gerekir.
7. Sonuç: Neden Profesyonel Hukuki Destek?
Kira hukuku, teknik detayların ve usul kurallarının (süreler, ihtarname şartları, arabuluculuk vb.) çok katı uygulandığı bir alandır. Küçük bir süre hatası (örneğin ihtarnamenin 1 gün geç çekilmesi), bir yıllık kira farkı kaybına neden olabilir.
Emsal araştırmasının doğru yapılması, bilirkişi raporuna teknik itirazların sunulması ve hakkaniyet indiriminin makul seviyede tutulması için uzman bir İzmir kira avukatı ile çalışmak, sürecin lehinize sonuçlanma ihtimalini artırır. Avukat Rıdvan Güney olarak, İzmir ve çevresindeki kira uyuşmazlıklarında, güncel Yargıtay kararlarına hakim bir yaklaşımla müvekkillerimizin haklarını korumaktayız.
Kira uyuşmazlığınızı dava aşamasına gelmeden, arabuluculuk sürecinde profesyonel müzakere teknikleriyle çözmek de öncelikli hedeflerimizdendir. Bu sayede yıllarca sürecek dava masraflarından ve stresinden kurtulabilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgü detaylar içerir. Hak kaybına uğramamak için bir avukata danışmanız önemle tavsiye edilir.
📞 Hemen Randevu Alın:0553 574 14 80 📍 Adres: Adalet Mah. 1593/1 Sok. No:51 Bayraklı / İZMİR