Türk hukuk sisteminde taşınmaz sahibi ile kiracı arasındaki ilişki, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde titizlikle düzenlenmiştir. Kamuoyunda bilinenin aksine, kira sözleşmesinin süresinin dolmuş olması, mülk sahibine kiracıyı doğrudan tahliye etme hakkı tanımaz. Kanun koyucu, barınma hakkının kutsallığını gözeterek “kiracının korunması” ilkesini esas almış ve tahliyeyi ancak belirli şartların gerçekleşmesine bağlamıştır.
Bu makalede, İzmir’de gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış Rıdvan Güney Hukuk Bürosu olarak, kiracı tahliye sebeplerini, her bir sebebin özel şartlarını, ihtarname süreçlerini, dava açma sürelerini, zorunlu arabuluculuk aşamasını ve sık yapılan hataları detaylarıyla ele alacağız. Amacımız, hem ev sahiplerine hem de kiracılara haklarını hatırlatmak ve karmaşık süreci anlaşılır kılmaktır.
1. Kiracı Hangi Hallerde Tahliye Edilebilir? (Genel Çerçeve)
Gayrimenkul hukukunda tahliye sebepleri temel olarak iki ana başlık altında toplanır:
- Bildirim Yoluyla Tahliye (Herhangi bir sebep göstermeksizin – 10 Yıl Kuralı)
- Dava Yoluyla Tahliye (Haklı bir sebebe dayanarak)
Ev sahiplerinin en sık yaptığı hata, kira sözleşmesinin süresinin bitmesinin doğrudan tahliye sebebi olduğunu düşünmeleridir. Oysa Türk Borçlar Kanunu Madde 347 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi bitiminde kiracı, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Yani fesih hakkı öncelikle kiracıdadır. Kiraya veren (ev sahibi), süre bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Ancak aşağıda detaylandıracağımız özel durumlar varsa tahliye mümkündür.
MADDE 347-
(1) Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
2. 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Bildirimle Tahliye (Sebepsiz Tahliye)
Ev sahibinin hiçbir gerekçe (kendi ihtiyacı, tadilat, ödememe vb.) göstermek zorunda kalmadan kiracıyı çıkarabileceği tek yasal yol, 10 yıllık uzama süresinin dolması halidir. Bu hak, mülkiyet hakkının özüne dokunmamak adına kanun koyucu tarafından mülk sahibine tanınmıştır.
a. Süre Hesabı Nasıl Yapılır? (Kritik Nokta)
Bu süre hesabı sıkça karıştırılmaktadır. Kanundaki “on yıllık uzama süresi” ifadesi, kira sözleşmesinin toplam süresi değil, sözleşme süresinin bitiminden sonra işlemeye başlayan süredir.
- Örnek: 1 yıllık (01.01.2010 – 01.01.2011) bir kira sözleşmesi yapıldığını varsayalım.
- Sözleşme 01.01.2011 tarihinde kendiliğinden uzamaya başlar.
- Uzama yılları 01.01.2021 tarihinde 10 yılı doldurur.
- Ev sahibi, bu tarihten sonraki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak tahliye isteyebilir. Yani en erken 01.01.2022 tarihinde tahliye davası açılabilir (ihtarname şartına uyulması kaydıyla).
Kısaca Formül: (Kira Sözleşmesi Süresi) + (10 Yıl Uzama) = Tahliye Hakkının Doğduğu Yıl.
b. İhtarname Şartı
Bu yolla tahliye davası açabilmek için, her bir uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması zorunludur. Bildirimin noter kanalıyla (ihtarname) yapılması ispat açısından şarttır (yazılı şekil şarttır). Eğer ihtarname süresi (örneğin bitime 2 ay kala) kaçırılırsa, sözleşme bir yıl daha uzar ve ev sahibi tahliye hakkını ancak bir sonraki yıl kullanabilir.
2. Dava Yoluyla Tahliye Sebepleri ve Detayları
Eğer 10 yıllık uzama süresi henüz dolmamışsa ve kiracıyı tahliye etmek istiyorsanız, TBK’da sayılan sınırlı sayıdaki sebeplerden birine dayanmak zorundasınız. Keyfi tahliye mümkün değildir.
a. Kira Bedelini Ödememe Nedeniyle Tahliye (Temerrüt)
Kiracının en temel borcu kira bedelini ve yan giderleri (aidat vb.) tam ve zamanında ödemektir. Ödeme yapılmaması durumunda ev sahibi iki farklı yol izleyebilir:
- Tahliye Talepli İcra Takibi (Örnek 13):
- Bu en hızlı ve etkili yoldur. İcra dairesine başvurularak kiracıya “Örnek 13” denen tahliye talepli ödeme emri gönderilir.
- Kiracının tebligatı aldığı tarihten itibaren 30 gün içinde borcu ödemesi gerekir. (İşyeri kiralarında da süre 30 gündür).
- 30 gün içinde ödeme yapılmazsa ve borca haklı bir itiraz da edilmezse, İcra Hukuk Mahkemesi’nden tahliye kararı alınır.
- Ödeme yapılırsa tahliye edilemez, ancak bu durum bir kira yılı içindeki “haklı ihtar” yerine geçer.
- Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 315):
- Kiracıya noterden ihtarname gönderilerek 30 gün (konut ve çatılı işyeri kiralarında) süre verilir.
- Bu süre içinde ödeme yapılmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır.
- Ürün Kiraları: İşyeri veya konut dışındaki (örneğin tarla, bostan) kiralamalarda bu süre kanunen 60 gündür.
b. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)
Kiracı kirayı ödüyor ama sürekli geciktiriyorsa (örneğin ayın 5’inde ödemesi gerekirken 25’inde ödüyorsa) ne olacak? Kanun, “kronik ödememe” alışkanlığına karşı ev sahibini korur. Bir kira yılı içinde, farklı aylara ait kira bedellerini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilen kiracıya karşı, o kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Şartlar:
- İhtarlar aynı kira yılı (dönemi) içinde çekilmelidir. (Örneğin: 1 Ocak 2023 – 1 Ocak 2024 dönemi içinde).
- İhtarlar farklı aylara ait olmalıdır. (Mayıs ve Haziran kiraları için tek ihtar çekilirse bu “bir” ihtar sayılır. İki ayrı ihtar gerekir).
- İhtarnamede ödenmeyen ay açıkça belirtilmeli ve ödeme talep edilmelidir.
- Ödeme ihtardan sonra yapılsa bile ihtar “haklı” sayılır. Önemli olan ihtarın çekildiği anda borcun vadesinin gelmiş ve ödenmemiş olmasıdır.
c. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)
Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuklar, torunlar), üstsoyunun (anne, baba, büyükanne/baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir.
Şartlar ve İspat:
- İhtiyaç Zorunlu, Gerçek ve Samimi Olmalı: Yargıtay’ın en sık denetlediği husustur. “Oğlum evlenip oturacak” denilip aslında daha yüksek fiyattan başkasına kiralanacaksa dava reddedilir (veya sonradan tazminat doğar). İhtiyaç iddiası tanık dâhil her türlü delille ispatlanabilir. “Yazlık ihtiyacı” gibi sebepler de Yargıtay tarafından kabul edilebilmektedir ancak süreklilik arz etmesi beklenir.
- Süre: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim dönemlerine uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355): İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen mülk, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Eğer ev sahibi bu yasağı çiğner ve başkasına kiralarsa, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalır.
d. Yeni Malikin Gereksinimi (Satın Alma Sonrası Tahliye – TBK m. 351)
İçinde kiracı olan bir evi satın alan kişi, kanunen eski kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. “Evi sattım çık” diyemez. Ancak yeni malik, kendisinin veya yukarıda sayılan yakınlarının ihtiyacı varsa özel bir prosedürle tahliye isteyebilir.
Süreç ve Süreler (Hayati Önem Taşır):
- 1 Ay İçinde Bildirim: Yeni malik, tapuyu devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname göndererek “Ben satın aldım, ihtiyacım var, çıkmanı istiyorum” demelidir.
- 6 Ay Sonra Dava: İhtarnamenin tebliğinden sonra, satın alma tarihinden itibaren 6 ayın dolması beklenmelidir. 6 ay dolduktan sonra tahliye davası açılabilir.
- Alternatif: Eğer eski kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan az kalmışsa, yeni malik dilerse 6 ayı beklemeden sözleşme bitim tarihini takip eden 1 ay içinde de dava açabilir.
Önemli: Eğer 1 aylık ihtar süresi kaçırılırsa, yeni malik bu özel sebebe dayanamaz, artık eski malik gibi sözleşme süresinin sonunu beklemek zorundadır.
e. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye (TBK m. 352/1)
Uygulamada ev sahiplerinin elini en çok güçlendiren, sonucu en kesin olan belge, geçerli bir Yazılı Tahliye Taahhütnamesidir. Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve boşaltmamışsa, ev sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
Geçerlilik Şartları (Yargıtay Kriterleri):
- Yazılı Olmalı: Sözlü taahhüt geçersizdir.
- Bizzat İmzalanmalı: Kiracı veya yetkili vekili tarafından imzalanmalıdır. (Kefilin imzası tahliye için yeterli değildir).
- Tarih Şartı: Taahhütname, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonraki (makul bir süre sonra) bir tarihte verilmiş olmalıdır.
- Neden? Çünkü Yargıtay, sözleşme ile aynı gün (örneğin anahtarı alabilmek için) verilen taahhüdün “kiracının müzayaka halinde (zor durumda kalarak) verdiği irade dışı taahhüt” olduğunu kabul eder ve geçersiz sayar. Taahhüt tarihi ile sözleşme tarihi arasında fark olması şarttır.
- Tahliye Tarihi Net Olmalı: “Kiracı istendiğinde çıkacaktır” gibi belirsiz ifadeler geçersizdir. “15 Ocak 2025 tarihinde boşaltacağım” gibi net bir tarih olmalıdır.
Aile Konutu İtirazı: Kiralanan yer “aile konutu” niteliğindeyse ve tapuda şerh olmasa bile fiilen aile konutu olarak kullanılıyorsa, eşin rızası alınmadan verilen tahliye taahhütnamesinin geçersizliği ileri sürülebilir. Bu durum dava sürecini uzatabilir.
f. Yeniden İnşa ve İmar Amaçlı Tahliye
Taşınmazın esaslı bir onarım, genişletme veya değiştirme geçirmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında içinde oturulması mümkün değilse kiracı tahliye edilebilir.
- Belediye Onaylı Proje: Mahkemeler genellikle davanın başında veya bilirkişi incelemesinde, yapılacak tadilatın köklü olduğunu gösteren belediye onaylı mimari proje ve ruhsat ister. Basit tadilatlar tahliye sebebi değildir.
- Geçici Değil Kalıcı: Amaç mülkün yıkılıp yeniden yapılması (Kentsel Dönüşüm gibi) veya fonksiyonunun değiştirilmesidir.
- Eski Kiracının Önceliği: İnşaat bittikten sonra, yeni haliyle ve yeni kira bedeliyle mülkü kiralama konusunda eski kiracının öncelik hakkı vardır.
3. Tahliye Davasında Süreç Nasıl İşler?
a. Zorunlu Arabuluculuk (1 Eylül 2023 Sonrası)
Kira hukukunda çok önemli bir değişiklik yapıldı. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira tespit ve tahliye davaları açılmadan önce Arabuluculuğa başvuru zorunlu hale getirildi. İcra takibi yoluyla yapılan tahliyeler (Örnek 13) hariç, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılacak davalar (İhtiyaç, Yeni Malik, İki Haklı İhtar vb.) öncesinde arabulucuya gidilmelidir.
- Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa “anlaşamama tutanağı” düzenlenir ve bu tutanakla mahkemeye başvurulur.
- Tutanak olmadan açılan davalar, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
b. Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm tahliye, tespit ve tazminat davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya borcun ifa yeri (genellikle kiraya verenin ikametgahı) mahkemesi yetkilidir.
c. Dava Süresi Ne Kadardır?
Tahliye davaları, mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte sabır gerektiren süreçlerdir.
- İlk Derece (Yerel Mahkeme): Genellikle 1 – 1.5 yıl sürer. (Tebligatların yapılması, tanık dinlenmesi, keşif ve bilirkişi süreçleri belirleyicidir).
- İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi): Yerel mahkeme kararına itiraz edilirse (ki tahliye davalarında sıkça edilir), dosya istinafa gider. Bu da süreci 1-1.5 yıl daha uzatabilir.
- Hızlandırma: Tahliye taahhütnamesine dayalı takipler veya temerrüt (ödememe) nedeniyle açılan icra davaları, Sulh Hukuk davalarına göre daha hızlı (6-8 ay) sonuçlanabilir.
d. Tahliye Kararının İcrası ve Zorla Çıkarma
Mahkemeden tahliye kararı aldıktan sonra kiracı kendiliğinden çıkmazsa kararı İcra Dairesi’ne koyarsınız. İcra memuru kiracıya bir “tahliye emri” gönderir. Belirtilen sürede (genellikle 10 gün) çıkmazsa, polis ve çilingir eşliğinde zorla tahliye gerçekleştirilir. Kiracının eşyaları yediemin deposuna kaldırılır ve masraflar kiracıdan tahsil edilir.
4. Kiracı Tahliye Süreçlerinde Sık Yapılan Hatalar (Dikkat!)
Birçok haklı ev sahibi, usul hataları nedeniyle davaları kaybetmektedir. İşte en sık yapılan 5 hata:
- Dava Açma Süresini Kaçırmak: Özellikle tahliye taahhütnamesine dayalı davalarda, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmamak veya icra takibi yapmamak hakkın düşmesine neden olur.
- Yanlış İhtarname: İhtarnamede ödenmeyen kira bedelinin net belirtilmemesi, 30 günlük ödeme süresinin verilmemesi veya yanlış hesaba ödeme istenmesi ihtarı geçersiz kılar.
- Arabuluculuk Şartını Atlamak: Dava açmadan önce arabulucuya başvurmamak, davanın esasına girilmeden reddedilmesine yol açar.
- Kira Bedelini Kabul Etmek (Çelişkili Davranış): Tahliye süreci devam ederken veya fesih bildirimi yapılmışken, kiracının yatırdığı kirayı ihtirazi kayıt koymadan kabul etmek, bazen sözleşmenin yenilendiği anlamına gelebilir (Yargıtay kararlarına göre değişebilir).
- Sözleşmeyi Sözlü Feshetmeye Çalışmak: Kiracıyla “tamam çıkacağım” diye sözlü anlaşıp, sonra kiracı çıkmayınca elde belge olmadığı için mağdur olmak. Her anlaşma yazılı yapılmalıdır.
Sonuç
Kiracı tahliyesi, duygusal tepkilerle değil, soğukkanlı ve hukuki adımlarla yönetilmesi gereken teknik bir süreçtir. “Kiracıyı çıkartmanın yolları” tek bir formüle dayanmaz; her somut olayda (sözleşme tarihi, ödeme düzeni, tarafların ihtiyaç durumu) farklı bir strateji izlenmesi gerekir.
Doğru zamanda çekilen bir ihtarname veya doğru mahkemede açılan bir dava, sizi yıllarca sürecek yargılama sürecinden kurtarabilir.
Rıdvan Güney Hukuk Bürosu, İzmir ve çevresinde kira uyuşmazlıkları, tahliye davaları ve gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış kadrosuyla yanınızdadır. Gayrimenkulünüzü korumak, hak kaybı yaşamamak ve süreci en hızlı şekilde sonuçlandırmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgü hukuki özellikler barındırır.
📞 Hemen Randevu Alın:0553 574 14 80 📍 Adres: Adalet Mah. 1593/1 Sok. No:51 Bayraklı / İZMİR