İncelenen Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında, tahliye taahhüdünün geçerliliği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1. maddesi ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri çerçevesinde belirli şekil ve esas şartlarına bağlanmıştır. Bu yazımızda, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları ve hukuki sonuçlarına değineceğiz.
1. Temel Yasal Dayanak ve Tanım
TBK m. 352/1 uyarınca tahliye taahhüdü; kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. Kiracı bu tarihte boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir (Yargıtay HGK-2017/975, BAM Samsun-2017/1099).
MADDE 352-
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
2. Geçerlilik Şartları
a. Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi (Zamanlama Şartı)
Tahliye taahhüdünün geçerliliği için en temel şart, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır.
Kira Sözleşmesi ile Aynı Tarihli Taahhütler: Kira sözleşmesi yapılırken veya öncesinde alınan tahliye taahhütleri, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz (batıl) kabul edilir (Yargıtay 8. HD-2017/4711, Yargıtay 6. HD-2015/7505).
Kira İlişkisi Devam Ederken Verilen Taahhütler: Kiracı kiralananda otururken (teslimden sonra) verilen taahhütler geçerlidir (Yargıtay 8. HD-2017/4711).
Yenilenen Sözleşmelerde Durum: Mevcut kira ilişkisi devam ederken tarafların yeni bir sözleşme yapması ve taahhüdün bu yeni sözleşmenin içinde veya ekinde yer alması durumunda, kiracı halihazırda taşınmazı kullandığı için taahhüt geçerli sayılır. Taahhüdün sözleşmenin özel şartlar bölümünde yer alması veya sözleşme ile aynı tarihi taşıması bu durumda geçersizlik nedeni değildir (Yargıtay 8. HD-2017/4868, Yargıtay 6. HD-2015/5363).
b. Yazılı Şekil Şartı ve İmza
Taahhüdün geçerli olabilmesi için yazılı olması şarttır.
İmza Sahibi: Taahhüt bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Birden fazla kiracı varsa (birlikte kiracılık), taahhüdü tüm kiracıların imzalaması gerekir (Yargıtay 3. HD-2025/3374).
Aile Konutu Durumu: Kira sözleşmesinin tarafı olan eş tarafından verilen tahliye taahhüdü, diğer eşin kiraya verene “aile konutu” bildiriminde bulunmasından önce verilmişse geçerlidir. Bildirimin sonradan yapılması, daha önce verilen taahhüdü geçersiz kılmaz (Yargıtay 3. HD-2025/3374).
Noter Onayı ve İspat: Adi yazılı taahhüt geçerlidir; ancak kiracı imzayı inkar ederse ve belge noterlikçe onaylanmamışsa, alacaklı İcra Mahkemesinde tahliye isteyemez, genel mahkemede dava açmalıdır (Yargıtay 8. HD-2018/10745). İmza inkar edilmezse adi yazılı belge de kesin delil teşkil eder (Yargıtay 6. HD-2015/13230).
c. Tahliye Tarihinin Belirliliği
Taahhütnamede tahliye tarihinin açık ve belirlenebilir olması zorunludur.
Belirsiz Tarih: Sadece yıl belirtilip (örneğin “2021”) gün ve ay belirtilmeyen taahhütler, TBK 352. madde anlamında geçerli bir taahhüt sayılmaz (Yargıtay 12. HD-2020/1175).
Belirlenebilir Tarih: Tarihin gün/ay/yıl olarak açıkça yazılması esas olmakla birlikte, “on beşinci kira döneminin sonu” gibi tartışmaya yer vermeyecek şekilde belirlenebilir tarihler de geçerli kabul edilmiştir (Yargıtay 3. HD-2025/1292).
d. İrade Sakatlığı ve Boş Kağıda İmza İddiaları
İspat Yükü: Tarih kısmı boş olan bir belgenin kiracı tarafından imzalanıp sonradan doldurulduğu (beyaza imza) iddiasında, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ispat yükü kiracıya aittir (Yargıtay HGK-2017/975).
Baskı İddiası: Kiracı, taahhüdün baskı altında verildiğini iddia ediyorsa, bu iddiasını taahhütle aynı ispat gücüne sahip yazılı bir belge ile kanıtlamak zorundadır (Yargıtay 3. HD-2024/4052, BAM Adana-2019/3147).
İtirazın Mahiyeti: Noter onaylı olmayan taahhütlerde, kiracı imzayı kabul edip tanzim tarihine itiraz ederse (tarihin sonradan atıldığını iddia ederse), İcra Mahkemesi bu uyuşmazlığı çözemez; yargılama genel mahkemede yapılmalıdır (Yargıtay 8. HD-2017/13770, Yargıtay 8. HD-2017/4532).
e. Konu Sınırlaması
Tahliye taahhüdü yalnızca “konut ve çatılı işyeri” kiraları için verilebilir. Genel hükümlere tabi taşınmazlar (örneğin arsa, otopark) için tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılamaz (Yargıtay HGK-2017/975, Yargıtay 3. HD-2017/8818).
3. Uygulama ve Hak Düşürücü Süreler
Bir Aylık Süre: Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir (TBK m. 352/1, BAM Samsun-2017/1099). Taahhüt edilen tarihten önce başlatılan takipler geçersizdir (Yargıtay 6. HD-2015/13266).
Adres Eksikliği: Taahhütnamede tahliye edilecek yerin adresinin açıkça yazılmamış olması, kiracının kira ilişkisine ve taşınmaza itiraz etmemesi durumunda taahhüdü geçersiz kılmaz (Yargıtay 6. HD-2015/13230).
4. İkincil Kaynaklardan Elde Edilen Ek Bağlamlar
Aşağıdaki bilgiler, karar metinlerinde sınırlı bilgi olduğunda ek bağlam sağlayan ikincil kaynak niteliğindeki kararlardan derlenmiştir:
Sözleşmenin Yenilenmesi İddiası: Tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılması (sürenin uzatılması), önceki taahhüdü hükümsüz kılabilir. Ancak kiracının bu yenilemeyi yazılı belge ile ispatlaması gerekir (Yargıtay 8. HD-2017/1615).
Protokol ve Özelleştirme: Özelleştirme gibi durumlarda protokollerin kendiliğinden sona ereceğine dair hükümler, tahliye taahhüdü benzeri sonuçlar doğurabilir ve geçerli kabul edilebilir (İlk Derece İstanbul 7. ATM-2018/402).
Usul Hataları: Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda dava değerinin yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanarak harcın tamamlanması gerekir; aksi takdirde esasa girilmeden karar bozulabilir (Yargıtay3. HD-2017/2229).
Tarih Kısmındaki Eksiklikler: Taahhüdün tanzim tarihinin “ay” kısmının eksik olması veya sehven hatalı yazılması durumunda, ispat yükü ve yemin delili gibi usuli araçlar devreye girer (BAM İstanbul 49. HD-2020/3857).
Sonuç:
Tahliye taahhüdünün geçerliliği; yazılı olması, bizzat kiracı tarafından kiralananın tesliminden sonra verilmesi, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve yasal süresi içinde işleme konulması şartlarına bağlıdır. İspat yükü, belgenin aksini iddia eden (tarihin sonradan doldurulduğu veya baskı altında verildiği iddiası gibi) kiracı üzerindedir.
Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki danışmanlık teşkil etmemektedir. Haklarınızın kaybolmaması, davanızın reddedilmemesi ve sürecin doğru yönetilmesi adına alanında uzman bir Kira Avukatı desteğinden faydalanmanız önemle tavsiye olunur.