Aile kurumu, toplumun en temel yapı taşı olmakla birlikte, hukuki düzlemde de son derece titizlikle korunan bir yapıya sahiptir. Bu koruma kalkanının en önemli unsurlarından biri şüphesiz ki eşlerin ortak yaşamlarını sürdürdükleri mekanlar üzerindeki hukuki düzenlemelerdir. Rıdvan Güney Avukatlık Bürosu olarak hazırladığımız bu rehberde, Türk Medeni Kanunu kapsamında aile konutu kavramının ne anlama geldiğini, bir taşınmazın bu statüyü kazanabilmesi için hangi şartları taşıması gerektiğini, tapu kütüğüne işlenen şerhin hukuki niteliğini ve malik olan eşin tasarruf yetkisindeki kısıtlamaları tüm detaylarıyla ele alıyoruz. Ayrıca, rıza alınmadan yapılan işlemlerin hukuki akıbeti, üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının geçerliliği ve bu alandaki uyuşmazlıklara yön veren emsal Yargıtay kararlarını, doktrindeki tartışmalarla harmanlayarak siz değerli okuyucularımızın bilgisine sunuyoruz.
Aile Konutu Kavramının Hukuki ve Fiili Çerçevesi
Hukuk sistemimizde aile konutu kavramı sıradan bir gayrimenkul veya barınma alanından çok daha derin bir anlama sahiptir. İncelenen yargı kararları ve doktrin atıfları ışığında aile konutu; eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan olarak tanımlanmaktadır. Bu mekan, sadece fiziksel bir barınak olmanın ötesinde, evlilik birliğinin manevi ve maddi bütünlüğünün sağlandığı en temel merkezdir.
Ayrıca bu kavram, eşlerin evlilik birliğinin devamı sırasında ortak yaşamı sürdürmenin gerekli kıldığı bir yerde ortak olarak oturma ihtiyacının giderilmesinde kullanılmak üzere sürekli olarak seçtikleri, aile yaşamlarının merkezi durumuna getirdikleri konut olarak kullanılmaya elverişli taşınır veya taşınmaz yer olarak da detaylandırılmaktadır. Dolayısıyla, bir mekanın bu özel statüye kavuşabilmesi için geçici bir konaklama yerinden ziyade, ailenin yaşamının odak noktası haline gelmiş olması ve konut vasfını taşıması büyük bir zorunluluktur.
Bir Taşınmazın Aile Konutu Sayılabilmesi İçin Aranan Temel Şartlar
Bir gayrimenkulün hukuken aile konutu statüsünde değerlendirilebilmesi ve kanunun sağladığı üstün korumadan yararlanabilmesi için belirli fiili, maddi ve hukuki şartların bir arada bulunması gerekmektedir. Bu şartların en başında fiili kullanım unsuru gelmektedir. Taşınmazın, örneğin ipotek tesisi gibi bir hukuki işlem tarihi itibarıyla eşler tarafından fiilen birlikte kullanılıyor olması mutlak bir şarttır. Eşlerin geçmişte yaşadığı ancak sonradan terk ettiği veya gelecekte yaşamayı planladığı ancak henüz yerleşmediği mekanlar bu koruma kapsamında değerlendirilmemektedir.
Bunun yanı sıra hukukumuzda aile konutunun tekliği ilkesi benimsenmiştir ve eşlerin birden fazla aile konutu olamayacağı kurala bağlanmıştır. Aile yaşamının merkezi tek bir yer olabileceğinden, yazlık, kışlık veya dağ evi gibi ikincil nitelikteki taşınmazlar kural olarak bu statüye dahil edilmemektedir. İspat hususunda ise hukuki süreçlerde çeşitli delillerden yararlanılabilmektedir. Bir taşınmazın aile konutu niteliğinde olduğu gerçeği MERNİS kayıtları, zabıta araştırması, nüfus kayıt örnekleri, yerleşim yeri belgeleri ve tanık beyanları gibi çok çeşitli vasıtalar ile ispatlanabilmektedir.
Emsal kararlarda da görüldüğü üzere, taşınmazın aile konutu niteliğinin tespiti noktasında bazı spesifik durumlar da tartışma konusu olabilmektedir. Örneğin, büyük bir taşınmazın sadece belirli bir kısmının konut olarak kullanılması durumunda, niteliğin tespiti için keşif yapılarak yalnızca aile konutu olarak kullanılan bölümün belirlenmesi gerektiği ifade edilmektedir. Ayrıca, üçüncü kişiye ait bir taşınmazın bedelsiz tahsis yani ariyet yoluyla kullanılması durumunda, bu durumun mülkiyet hakkı karşısında söz konusu korumadan yararlanıp yararlanamayacağı hususunun da hukuki açıdan tartışmalı olduğu görülmektedir.
Tapu Kütüğüne Şerh Verilmesi ve Bu İşlemin Hukuki Niteliği
Aile konutunun korunmasına yönelik en somut hukuki adımlardan biri, bu durumun tapu siciline işlenmesidir. Yürürlükteki 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 194. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden doğrudan isteyebilme hakkına sahiptir. Bu hak, malik olmayan eşe, evlilik birliğinin mekansal güvencesini resmi kayıt altına alma imkanı tanımaktadır. Uyuşmazlık Mahkemesi kararlarına göre, tapu müdürlüğünün söz konusu şerh talebini herhangi bir sebeple reddetmesi halinde, ortaya çıkan bu uyuşmazlığın çözümünde görevli makamın adli yargı mercileri, spesifik olarak da Aile Mahkemeleri olduğu açıkça belirtilmektedir.
Bu şerhin hukuki niteliği konusunda ise oldukça net ve yerleşik bir içtihat bulunmaktadır. Yargıtay içtihatlarında son derece istikrarlı bir şekilde vurgulandığı üzere, tapu kütüğüne konulan aile konutu şerhi kurucu bir özellik taşımaz, tamamen açıklayıcı ve bildirici niteliktedir. Bunun anlamı şudur; taşınmaz, üzerine şerh konulduğu için aile konutu vasfını kazanmamakta, aksine halihazırda aile konutu olduğu için bu şerh tapuya konulabilmektedir.
Tapu kaydında aile konutu şerhinin bulunmamasının hukuki sonuçları da sıklıkla merak edilen bir konudur. Sicilde herhangi bir şerh bulunmasa dahi, eğer söz konusu taşınmaz fiilen aile konutu vasfını taşıyorsa, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesindeki kanuni koruma aynen ve eksiksiz olarak geçerliliğini korumaktadır. Dolayısıyla şerhin tapuda bulunmaması, malik olan eşin fiil ehliyetine kanun tarafından getirilen emredici sınırlandırmayı kesinlikle ortadan kaldırmamaktadır. Şerh sadece üçüncü kişilere karşı bir bildirim işlevi görmekte, asıl koruma konutun fiili kullanımından doğmaktadır.
Malik Olan Eşin Tasarruf Yetkisindeki Kanuni Kısıtlamalar
Türk Medeni Kanunu, aile birliğini korumak adına mülkiyet hakkına çok istisnai ancak bir o kadar da önemli bir müdahalede bulunmuştur. Kanunun 194. maddesinin 1. fıkrası hükmü uyarınca, taşınmazın maliki olan eş, malik olmayan diğer eşin açık rızası bulunmadıkça konut üzerinde birtakım hayati hukuki işlemleri tek başına gerçekleştiremez. Kısıtlanan bu işlemlerin başında kira sözleşmesinin feshinin gelmesi yatmaktadır; malik eş ailenin barındığı konutla ilgili kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedemez. Aynı şekilde malik eş, söz konusu ailenin yaşam merkezi olan bu taşınmazı bir başkasına devredemez, satamaz veya satış vaadinde bulunamaz. Bununla birlikte, malik eş taşınmaz üzerindeki hakları da diğer eşin onayı olmadan sınırlayamaz; örneğin taşınmaz üzerine ipotek veya rehin tesisi gibi ayni haklarla sınırlandırma işlemleri yapamaz.
Getirilen bu kısıtlamanın sınırları ve niteliği incelendiğinde, düzenlemenin ailenin barınma hakkını güvence altına alan son derece emredici nitelikte bir hüküm olduğu görülmektedir. Bu sınırlandırma, tamamen aile birliğinin korunması gibi üstün bir kamu yararı amacıyla getirilmiş emredici bir kanun maddesidir ve eşlerin kendi aralarında yapacakları anlaşmalarla dahi ortadan kaldırılamaz, önceden de bu haktan feragat edilemez. Tasarruf işlemi için aranan diğer eşin rızası, hiçbir duraksamaya veya şüpheye meydan bırakmayacak şekilde mutlaka açık olmalıdır. Hukuken rızanın veriliş biçimi belirli bir şekle tabi tutulmamıştır ve sözlü olarak da geçerli bir şekilde verilebilmektedir; ancak örtülü, bir diğer deyişle zımni rıza veya yapılan işleme sonradan onay verildiğine delalet eden birtakım davranışlar hukuken geçerli bir rıza olarak kabul edilmemektedir. Üstelik verilecek bu açık rızanın genel geçer olmaması, muhakkak belirli bir somut işlem için önceden verilmiş olması gerekmektedir.
Bununla birlikte, emsal kararlara göre bu kısıtlamanın da bazı istisnaları bulunmaktadır. Kanunun 194. maddesi kapsamındaki söz konusu kısıtlamalar yalnızca malik eşin iradi tasarrufları için geçerli kabul edilmektedir; haciz gibi cebri icra yoluyla yapılan satışlar ve kanuni mülkiyet aktarımları eşin iradesi dışında gerçekleştiğinden bu kısıtlamanın tamamen dışında tutulmaktadır.
Rıza Alınmadan Yapılan Tasarruf İşlemlerinin Akıbeti ve İyiniyet Kavramı
Malik olmayan eşin açık ve geçerli rızası alınmadan gerçekleştirilen taşınmaz devri veya ipotek tesisi gibi tasarruf işlemlerinin hukuki akıbetinin ne olacağı konusunda, yargı kararlarında ve doktrinde iki temel hukuki yaklaşım öne çıkmaktadır. Bunlardan ilki ve hakim olan görüş kesin hükümsüzlük veya geçersizlik yaklaşımıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Dairelerin güncel ve çoğunluk görüşüne göre, eşin açık rızası hukuken alınmadan yapılan işlem baştan itibaren geçersizdir ve bu işlemin hukuken geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Bu yaklaşıma göre söz konusu işlem, köktenci ve onulmaz bir hükümsüzlükle malul durumdadır ve hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. İkinci ve azınlıkta kalan yaklaşım ise askıda geçersizlik görüşüdür. Bazı mahkeme kararlarında ve muhalefet şerhi niteliğindeki karşı oy yazılarında, rızası aranan eş hukuki işleme icazet verinceye kadar söz konusu işlemin askıda hükümsüz sayıldığı, şayet sonradan onay verilmesi halinde işlemin yapıldığı andan itibaren yani baştan itibaren (ex tunc) geçerli hale geleceği savunulmaktadır.
Konunun üçüncü kişilerin haklarını ilgilendiren boyutu ise Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi çerçevesinde tartışılmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2015 yılında benimsediği ve o tarihten bu yana güncel kararlarda tam bir istikrar kazanan uygulamasına göre; tapu kaydında bir aile konutu şerhi bulunmayan durumlarda dahi, eşin rızası alınmadan rızasız olarak yapılan işlemlerde işlemi gerçekleştiren üçüncü kişinin iyiniyeti kesinlikle korunmaz. Yüksek mahkeme bu katı tutumunun gerekçesi olarak, bizzat malik eşin yaptığı işlemin kendisinin geçersiz olmasını ve kanun koyucunun Türk Medeni Kanunu’nu hazırlarken üçüncü şahsın ticari iyiniyetini korumak yerine doğrudan ve tartışmasız bir biçimde aileyi korumayı amaçlamasını göstermektedir. Bu durum özellikle bankalar ve benzeri finans kuruluşları açısından büyük önem arz etmektedir. Kararlarda özellikle bankalar gibi tacir sıfatı taşıyan üçüncü kişilerin, Türk Ticaret Kanunu uyarınca basiretli bir iş adamı gibi hareket etme ve kredi kullandırdıkları veya işlem yaptıkları taşınmazın fiili durumunu, örneğin içerde kimlerin oturduğunu ve malikin medeni halini kapsamlı şekilde araştırma yükümlülüğü bulunduğu belirtilmiştir. Bu hukuki özeni göstermeyen ve gerekli fiili araştırmaları yapmayan kurumların sonradan iyiniyet iddiasında bulunamayacağı çok net bir şekilde vurgulanmıştır.
Aile Konutu Niteliğinin Sona Ermesi
Türk hukuku kapsamında aile konutu niteliği ve Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinin sağladığı bu özel koruma kalkanı, ancak evlilik birliği devam ettiği sürece varlığını sürdürebilmektedir. Bu korumanın sonsuza dek sürmesi eşyanın tabiatına aykırıdır. Kanunda belirtilen belirli evliliği sona erdiren sebeplerin gerçekleşmesiyle birlikte bu koruma da kendiliğinden ortadan kalkmaktadır. Bu haller hukuken eşlerden birinin ölümü, mahkeme kararıyla evliliğin boşanma ile sonuçlanması veya yetkili mahkemece evliliğin iptali kararı verilmesi şeklinde sıralanmaktadır. Evliliğin bu yollardan herhangi biriyle kesin olarak sona ermesi halinde, tapu kütüğüne daha önceden konulmuş bulunan koruyucu şerhin de hiçbir işlevi ve hukuki dayanağı kalmamaktadır. Bunun son derece önemli bir hukuki sonucu daha bulunmaktadır; evlilik bir şekilde sona erdiğinde, evlilik süresince diğer eşin geçerli rızası alınmadan yapılmış olan ve geçersiz kabul edilen tasarruf işlemi, yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazanmaktadır.
Konunun fiili durumlara ilişkin boyutunda ise yargı kararlarında incelenmeye muhtaç bazı noktalar bulunmaktadır. İncelenen yargı kararlarında, konutun eşler tarafından fiilen terk edilmesi durumunda taşınmazın aile konutu niteliğinin tam olarak nasıl sona ereceğine dair spesifik ve yeterli bir hukuki değerlendirme henüz bulunmamaktadır. Kararlarda yalnızca konutun eşler tarafından fiilen kullanılıyor olmasının korumanın doğması için kurucu bir unsur olduğu defaatle belirtilmiştir.
Güncel Yargıtay İçtihatları ve Emsal Kararların Analizi
Yüksek mahkemenin bu konudaki yaklaşımını anlamak, hem uyuşmazlıkların çözümünde hem de önleyici hukuk uygulamalarında hayati bir öneme sahiptir. Aşağıda, uygulamadaki tartışmalı konulara ışık tutan emsal niteliğindeki güncel Yargıtay kararlarının temel prensipleri ridvanguney.av.tr ziyaretçileri için derlenmiştir.
Yargıtay bu konuda şerhin niteliği ve ipotek işlemleri hakkında vermiş olduğu temel bir kararında, tapudaki aile konutu şerhinin kurucu değil sadece açıklayıcı bir nitelikte olduğunun altını çizmiş ve tapuda herhangi bir şerh bulunmasa dahi malik olan eşin, malik olmayan diğer eşin açık rızası olmadan taşınmaz üzerine ipotek gibi bir ayni hak tesis edemeyeceğini çok net bir şekilde hükme bağlamıştır. Yüksek mahkeme, kanunun aradığı rıza olmadan yapılan böyle bir işlemin geçerli kabul edilmesinin imkansız olduğuna dikkat çekmiş ve kanundaki sınırlandırmanın konutun bizatihi fiili olarak aile konutu olmasından kaynaklandığını belirterek, işlemde taraf olan üçüncü kişinin iyiniyetli olmasının veya tapuda şerh bulunmamasının hiçbir önemsiz olmadığı hususunu kuvvetle vurgulanmıştır.
Bir başka önemli uyuşmazlık olan rızasız devir ve satış işlemleri hususunda ise Yargıtay bu konuda yine son derece istikrarlı bir yaklaşım sergilemiştir. Malik olan eşin, üzerinde birlikte yaşadıkları konutu diğer eşin açık rızası olmadan satarak devretmesi işlemini değerlendiren yüksek mahkeme, tapuda şerh olmaması durumunda dahi satış ve devre yönelik bu kısıtlamanın son derece emredici nitelikte olduğunu belirtmiştir. Rızanın varlığı tartışılırken bu rızanın sözlü olarak verilebilmesi mümkün olsa da içeriğinin mutlaka duraksamaya yer vermeyecek kadar açık olması gerektiği belirtilmiş ve rızasız olarak yapılan satış işleminin hukuken geçersiz olduğunu kabul etmenin bir zorunluluk olduğuna hükmetmiştir.
Yine satış işlemleri ve tapu iptali davaları özelinde Yargıtay bu konuda verdiği emsal kararlarda, rızasız olarak gerçekleştirilen satış işleminin baştan itibaren geçersiz bir işlem olduğunu ve böylesine hukuka aykırı bir işleme dayanılarak tapuda yapılan tescilin hukuken yolsuz tescil niteliği taşıdığını açıkça ifade etmiştir. Türk Medeni Kanunu’nda yer alan ve üçüncü kişilerin iyiniyetini koruyan hükümlerin aile konutu meseleleri üzerinde uygulanmasının hiçbir şekilde mümkün olmadığı mahkemece belirtilmiştir. Bunun temel sebebi olarak malik eşin yapmış olduğu işlemin bizzat kendisinin kökten geçersiz olması gösterilmiş ve kanun koyucunun temel amacının üçüncü şahsın mülkiyet veya ticari iyiniyetini korumak yerine, toplumun temeli olan eşleri ve çocukları, dolayısıyla aileyi korumayı amaçladığı gerekçesiyle işlemde taraf olan üçüncü kişinin iyiniyetinin hiçbir şekilde korunmayacağı kesin bir şekilde karara bağlanmıştır.
Son olarak, özellikle finans sektörünü ve bankaları yakından ilgilendiren vekaletname ile ipotek tesisi konulu uyuşmazlıklarda Yargıtay bu konuda son derece dikkat çekici bir karar vermiştir. Aile konutu niteliğindeki taşınmazın üzerine, malik olan eşin vekaletname ile yetki verdiği bir üçüncü kişi aracılığıyla tesis edilen ipoteğin iptali talebiyle açılan davalarda yüksek mahkeme; tapu kaydında bir şerh bulunmamasına rağmen dahi kanunun işlemin geçerliliği için açık rızayı mutlak surette zorunlu kıldığını ifade etmiştir. Bu tür işlemlerde kredi kullandıran ve ipotek tesis eden üçüncü kişi konumundaki bankanın kanuna dayanarak ileri sürdüğü iyiniyet iddiası kesin olarak reddedilmiştir. Mahkeme, bankanın uzman bir kuruluş olarak basiretli bir tacir gibi davranması gerektiğini, işlem yaptığı taşınmazın niteliğini ve aile konutu olup olmadığını bizzat araştırması gerektiğini belirtmiş ve bankanın hiçbir koşulda iyiniyet karinesine dayanamayacağını hüküm altına alarak rıza alınmadan kurulan ipoteğin kesin hükümsüzlüğünü kabul etmiştir.
Rıdvan Güney Avukatlık Bürosu olarak, mülkiyet hakları ile aile hukukunun en sık kesiştiği noktalardan biri olan bu hassas uyuşmazlıklarda, hukuki hak kayıplarının yaşanmaması adına işlemlerin başından itibaren uzman bir destek alınmasının hayati önem taşıdığını hatırlatırız. Yukarıda detaylıca incelenen kanun maddeleri ve Yargıtay uygulamaları da göstermektedir ki, eşlerin barınma hakkı tapu sicilindeki biçimsel kayıtlardan ziyade, kanunun emredici ve koruyucu ruhuyla güvence altına alınmıştır.