İzmir Gayrimenkul Avukatı: tapu, kira, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi davalarında titiz hukuki temsil.
İzmir gayrimenkul avukatı olarak; tapu iptal ve tescil, kira-tahliye, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi, muris muvazaası ve aile konutu şerhi davalarında — sözleşme aşamasından icraya kadar — Bayraklı/İzmir merkezli hukuki destek sunuyoruz.
Neden Avukat?
Gayrimenkul davalarında avukat şart mı?
Tapu ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava değeri çoğu zaman yüksek; usul kuralları, ispat yükü ve hak düşürücü süreler ise her hatayı geri dönüşsüz hale getirir. İzmir’de bir tapu iptal davası açıldığında ihtiyati tedbir kararı alınamazsa taşınmaz dava sürecinde üçüncü kişilere devredilebilir; bu da yıllar süren bir davanın boşa çıkması anlamına gelir.
Gayrimenkul davaları, tüketici-satıcı uyuşmazlıkları gibi temel sözleşme hukuku alanlarından farklı olarak; tapu sicili, kadastro kayıtları, Tapu Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatlarının bir arada uygulandığı çok katmanlı bir alandır. Bir İzmir gayrimenkul avukatı bu mevzuatın yanı sıra:
- Tapu kütüğüne ihtiyati tedbir şerhi talep ederek taşınmazın elden çıkarılmasını engeller.
- Tapu memurluklarından, vergi dairelerinden ve bankalardan delil toplama sürecini yürütür.
- Bilirkişi raporlarına teknik itirazları zamanında ve yasal süre içinde sunar.
- İzmir Adliyesi, Karşıyaka, Bornova ve Buca adliyelerindeki dosya akışını takip eder.
- İstinaf ve Yargıtay süreçlerinde yasa yollarına başvurmayı planlar.
Özellikle muris muvazaası, tapu iptal, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti davalarında — bu davaların hepsinde dava değerinin yüksek olması, taraf sayısının fazla olması ve teknik bilirkişi incelemesi gerektirmesi nedeniyle — profesyonel hukuki temsil neredeyse zorunludur. Düşük dava değerli kira uyuşmazlıklarında veya basit tahliye süreçlerinde avukat olmadan dava açılabilir; ancak bu durumlarda dahi tahliye taahhüdünün şekil şartları, ihtarname tebliği ve sürelerin hesaplanması teknik bilgi gerektirir.
İzmir gayrimenkul avukatı olarak hizmet alanlarımız
İzmir Bayraklı, Karşıyaka ve Bornova adliyelerinde takip ettiğimiz altı temel gayrimenkul uyuşmazlığı.
Muris Muvazaası
Mirastan mal kaçırma şüphesiyle yapılan görünüşte satışların iptali; saklı pay sahibi olsun olmasın tüm mirasçılar için tapu iptal ve tescil davaları.
→ 02Tapu İptal & Tescil
Hata, hile, ehliyetsizlik ve sahtecilik nedenlerine dayalı tapu iptal ve tescil davalarının yürütülmesi; tapu kütüğüne ihtiyati tedbir.
→ 03Ortaklığın Giderilmesi
Mirasla intikal eden veya paylı taşınmazlarda izale-i şüyu davaları; aynen veya satış suretiyle paylaşım ve satış memurluğu süreçleri.
→ 04Kira ve Tahliye
İhtiyaç sebebiyle tahliye, tahliye taahhüdü, kira tespiti, depozito iadesi ve kira borcu uyuşmazlıkları; TBK 350-352 uygulaması.
→ 05Kat Mülkiyeti
Aidat, ortak alan, yönetim planı, projeye aykırı yapılaşma ve kat malikleri kurulu kararlarına itiraz uyuşmazlıkları.
→ 06Aile Konutu Şerhi
TMK m. 194 uyarınca aile konutu üzerinde eşin rızası dışında tasarrufun engellenmesi; tapu kütüğüne şerh işletilmesi süreçleri.
→İzmir’de gayrimenkul davalarında süre ve mahkeme tablosu
Görevli mahkeme, dava değeri ve ortalama süreçler.
| Dava Türü | Görevli Mahkeme | Ortalama Süre | Hak Düşürücü Süre |
|---|---|---|---|
| Tapu İptal ve Tescil | Asliye Hukuk Mahkemesi | 18-36 ay | 10 yıl (TMK m. 1024) |
| Muris Muvazaası | Asliye Hukuk Mahkemesi | 18-30 ay | Süresiz |
| Ortaklığın Giderilmesi | Sulh Hukuk Mahkemesi | 12-18 ay | — |
| Tahliye (İhtiyaç) | Sulh Hukuk Mahkemesi | 6-12 ay | 1 ay (TBK m. 350) |
| Tahliye Taahhüdü | İcra Hukuk Mahkemesi | 3-8 ay | 1 ay (TBK m. 352) |
| Kira Tespiti | Sulh Hukuk Mahkemesi | 8-14 ay | — |
| Kat Malikleri Kurulu Kararı İptali | Sulh Hukuk Mahkemesi | 8-14 ay | 1 ay (KMK m. 33) |
| Ön Alım (Şufa) | Asliye Hukuk Mahkemesi | 10-18 ay | 3 ay/2 yıl (TMK m. 733) |
* Süreler İzmir Adliyesi, Karşıyaka ve Bornova adliyelerindeki ortalama dosya süreleridir; istinaf ve Yargıtay süreçleri dahil değildir.
Çalışma Yöntemi
İzmir gayrimenkul avukatı süreci: dört aşama.
Müvekkilin dosyasını ilk görüşmeden sonuca kadar dört aşamada planlıyoruz. Her aşamada ne yapılacağı, beklenen süre ve ücret yapısı önceden yazılı olarak paylaşılır. Süreçlerimiz, Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde yürütülmektedir.
Ön görüşme & dosya analizi
Tapu, sözleşme, ekspertiz raporu gibi belgelerin incelenmesi; hukuki ve maddi risk değerlendirmesi.
Strateji & yazılı vekâlet
Olası senaryoların müvekkille birlikte değerlendirilmesi, vekâletname ve ücret sözleşmesinin imzalanması.
Dava & uzlaşma yönetimi
Arabuluculuk, dava açılması veya idari süreçlerin yürütülmesi; düzenli dosya raporlaması ve ihtiyati tedbir takibi.
Sonuç & icra takibi
Karar sonrası tescil, infaz veya icra adımlarının takibi; karar sonrası danışmanlık.
Yargıtay Bakışı
Gayrimenkul davalarında belirleyici içtihatlar.
İzmir’deki gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava stratejisi, Yargıtay’ın yerleşik içtihat çizgisi üzerine kuruludur. Aşağıda en sık başvurulan üç temel içtihat ilkesi:
“Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası, saklı pay sahibi olsun olmasın tüm yasal mirasçılar tarafından her zaman açılabilir; bu davalarda zamanaşımı veya hak düşürücü süre uygulanmaz.”
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu, 1.4.1974 tarih, 1/2 sayılı karar
“Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme öncelikle taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını araştırmak zorundadır; aynen taksimin mümkün olduğu hallerde satışa karar verilemez.”
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, yerleşik içtihat
“Tahliye taahhüdünün geçerliliği için, taahhüdün kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte ve kiracı tarafından serbest iradeyle düzenlenmiş olması esastır.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, yerleşik içtihat
İzmir gayrimenkul avukatı olarak sık karşılaştığımız uyuşmazlıklar
İzmir Adliyesi, Karşıyaka ve Bornova adliyelerinde takip ettiğimiz tipik dosya tipleri.
Mirastan kalan paylı taşınmazın satışı
Anlaşmazlık halindeki mirasçılar arasında izale-i şüyu yoluyla satış.
Tapudaki kayıt gerçeği yansıtmıyor
Muris muvazaası iddiasıyla tapu iptal ve tescil davası.
Kiracı tahliye olmuyor
İhtiyaç, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar yoluyla tahliye.
Site yöneticisi aidatları doğru tahsil etmiyor
Kat malikleri kurulu kararının iptali ve hesap incelemesi.
Satış vaadi sözleşmesi yerine getirilmiyor
Cebri tescil ve tapu iptali davası.
Hisseli arazide ortaklar anlaşamıyor
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılması.
Tapuda sahtecilik veya ehliyetsizlik şüphesi
İmza sahteciliği veya akıl sağlığı iddiasıyla tapu iptal davası.
Kira bedeli güncel piyasaya uymuyor
Kira bedelinin tespiti veya uyarlanması davası.
Dosyanızın aciliyetine göre ihtiyati tedbir gerekli mi?
Acil bir tapu devri şüphesi varsa zaman dar olabilir. İlk değerlendirmemizi 30 dakikada paylaşıyoruz.
Bölgesel Uzmanlık
İzmir genelinde gayrimenkul davası takibi.
Bayraklı merkezli büromuz, İzmir’in tüm ilçelerindeki taşınmazlara ilişkin gayrimenkul davalarını takip etmektedir. Aşağıdaki ilçelerde aktif dosya takibimiz bulunmaktadır:
Bayraklı, Karşıyaka, Çiğli
Karşıyaka Adliyesi nezdinde tapu iptal, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve kira-tahliye dosyaları. Yeni gelişme bölgelerinde kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları.
Bornova, Buca, Kemalpaşa
Bornova Adliyesi nezdinde yoğun olarak arsa payı, kentsel dönüşüm, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları.
Konak, Karabağlar, Balçova
İzmir Adliyesi nezdinde tarihi yapı ve eski yapı uyuşmazlıkları, miras kaynaklı tapu iptal davaları ve kira tespit davaları.
Urla, Çeşme, Seferihisar
İzmir’in yazlık bölgelerinde özellikle yabancı uyruklu maliklerle ilgili tapu işlemleri, satış vaadi sözleşmesi ve ortaklığın giderilmesi dosyaları.
Müvekkil deneyimleri
Google Business profili üzerinden gerçek müvekkillerimizin değerlendirmeleri. Toplam 39 değerlendirme, 4.9/5 ortalama.
“Tapu iptal davamızda Av. Rıdvan Bey’in titiz takibi sayesinde 14 ayda sonuç aldık. Süreçte hiç soru işareti bırakmadı, her adımda yazılı bilgilendirme paylaştı.”
A.K. — Tapu iptal müvekkili
“Bayraklı’daki dairemizin tahliye sürecinde profesyonelliği ve İzmir Adliyesi’ndeki deneyimi belirleyici oldu. 7 ayda dosya kapandı.”
M.D. — Tahliye davası müvekkili
“Mirasçılar arasında 5 yıldır çözülemeyen paylı taşınmaz uyuşmazlığını ortaklığın giderilmesi davasıyla 13 ayda satışa götürdü. Hak ettiğimiz payı aldık.”
S.Y. — Ortaklığın giderilmesi müvekkili
SSS
İzmir gayrimenkul avukatı olarak sık aldığımız sorular.
İlk görüşme öncesi en çok merak edilen konular. Detaylı dosya değerlendirmesi için doğrudan iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul davaları İzmir’de hangi mahkemede görülür?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. İzmir merkez için İzmir Adliyesi, Karşıyaka tarafı için Karşıyaka Adliyesi, Bornova-Buca için Bornova Adliyesi başvurulan adliyelerdir. Yetki kuralı kesin olduğundan, dava açmadan önce taşınmazın konumu mutlaka teyit edilmelidir.
Tapu iptal davası ne kadar sürer?
Dosyanın niteliğine, bilirkişi sayısına ve istinaf-temyiz aşamalarına bağlı olarak ortalama 18-36 ay arasında değişmektedir. İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) süresi 6-12 ay, Yargıtay aşaması ise 8-18 ay sürebilir. İhtiyati tedbir kararı, dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini engeller.
Muris muvazaası davasında zamanaşımı var mı?
Hayır, muris muvazaasına dayalı tapu iptal davalarında zamanaşımı veya hak düşürücü süre uygulanmaz. Yargıtay‘ın 1.4.1974 tarih ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca muris vefat ettikten sonra herhangi bir tarihte dava açılabilir. Detaylı bilgi için muris muvazaası sayfasına bakabilirsiniz.
Kira sözleşmesi olmayan kiracı tahliye edilebilir mi?
Evet. Yazılı sözleşme olmaması kira ilişkisinin varlığını ortadan kaldırmaz. Tanık beyanı, banka dekontları, elektrik-su faturaları gibi delillerle kira ilişkisi ispatlandıktan sonra; ihtiyaç, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi yasal sebeplere dayalı tahliye davası açılabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz nasıl satılır?
Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır. Aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle paylaşıma karar verir. Satış, Satış Memurluğu aracılığıyla açık artırma yoluyla yapılır. Bedel mahkemece belirlenen paylar oranında dağıtılır. Süreç ortalama 12-18 ay sürebilir.
Tahliye taahhüdü ne kadar geçerlidir?
TBK m. 352 uyarınca yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarih, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra düzenlenmiş olmalıdır. Tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde kiracı aleyhine icra takibi veya tahliye davası başlatılmalıdır. Süre kaçırılırsa taahhüt hükümden düşer.
Aile konutu şerhi nedir, nasıl konulur?
TMK m. 194 uyarınca aile konutu olan taşınmaz üzerinde, eşin rızası olmadan tasarrufta bulunulamaz. Eş, tapuya başvurarak “aile konutu şerhi” işletebilir. Bu şerh, taşınmazın satışı veya ipotek tesisini eşin yazılı rızasına bağlar. Şerh, boşanma davası açıldığında da uygulanır.
Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 uyarınca toplantıya katılan ve karşı oy kullanan kat maliki, kararın tebliğinden veya öğrenilmesinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararın kendisine tebliğinden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilir.
Tapuda sahtecilik durumunda ne yapılmalı?
Tapuda imza taklidi veya sahte vekâlet kullanılarak yapılan devirler için derhal Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusu yapılmalı; eş zamanlı olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’nde tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. İhtiyati tedbir talep edilerek taşınmazın devri engellenmelidir.
İzmir gayrimenkul avukatı vekalet ücreti nasıl belirleniyor?
İzmir Barosu ve Türkiye Barolar Birliği’nce her yıl ilan edilen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak; dosyanın türü, taşınmazın değeri, dava süresi ve iş yükü değerlendirildikten sonra yazılı vekâlet sözleşmesi ile belirlenir. Detaylı bilgi ilk görüşmede paylaşılır.
Dosyanızı 30 dakikada birlikte değerlendirelim.
Tapu, sözleşme ve yazışmalarınızı yanınızda getirmeniz yeterli — yol haritasını birlikte çıkarırız. İhtiyati tedbir gereksinimi varsa öncelikle değerlendirilir.